失敗しない物件選び：第44回　チェック機能が働かなかった、夫婦での物件探し

【地元に帰って独立したい】
　物件探しは時間がかかる。故に、パートナーに物件探しを手伝ってもらう
ケースがある。今回は、そんな例を紹介したい。
　高見優子さんは、山形県出身。東京の大学に進み、15店舗ほどの居酒屋を展開する外食チェーンに就職。上司だった哲平さんと結婚した。「いつか独立したい」と、２人は懸命に働き、節約をして資金を貯めた。独立が具体化する頃には、実家である山形での独立を考えるようになっていた。
　ついに決断の時を迎え仕事先に話すと、優子さんは１ヵ月後に、責任ある立場にあった哲平さんは３ヵ月後に退職することが決まった。

【妻が気に入った物件を契約】
　店のコンセプトやメニュー作りなど、すべてを取り仕切るのは哲平さんだったが、少しでも早い開業を目指し、先に退職した優子さんが、実家に帰り物件探しを始めることとなった。高見さん夫婦は、何度も話し合いをしプランを練って、イメージを共有した。
　退職した優子さんは、翌日には実家に帰り、物件探しをスタート。１週間程で十数軒を見て、その中から気に入った物件を２軒に絞った。さっそく電話で「A物件は、天井も高くて間口が広く、駅からも近いので一押し」と、興奮気味に報告。「B物件は？」と聞いたが「条件には合っているかもしれないけど、A物件にはかなわない」と伝えた。
　３日程して、哲平さんも山形に足を運んだ。時間のない中、物件を見に行ったが、優子さんが矢継ぎ早に話をし、不動産屋も口をはさむ余地がない程。電話で聞いた説明で、ある程度のイメージができていた哲平さんだったが、実際に訪れたA物件はイメージと異なり「B物件の方がいいのでは」と思った。しかし、A物件に心酔している優子さんを見て、「そんなに気に入っているのなら、A物件の方がいいのだろう」と、その日のうちに契約し東京に帰った。

【売上げ不振で予感的中】
　３ヵ月後、哲平さんが退職する頃には_新宿にあってもかなりオシャレな居酒屋_が完成した。タウン情報誌などにも紹介され注目を集め、来店したお客は皆感動を口にした。が、客足はいまひとつ伸びない。
　携帯電話を使った会員登録や駅前でのクーポン配布など、積極的に行ったが、固定客の確保にはつながらなかった。
　哲平さんは、その苦しい業績を見て思った。「予感は的中したﾉﾉ」と。
　実際に物件を見た時に感じたイメージとのズレに目をつむり、熱くなっているパートナーの意見に流されてしまったことを後悔した。確かにビルは新しかったが、周りの雰囲気に調和しているとは言えなかった。赤ちょうちんのような気軽に立ち寄れる居酒屋や定食屋がいくつかある中に、ポツンとオシャレな店ができても、なかなか利用してはもらえない。営業時間を延ばそうにも、地域がら23時を過ぎて営業している店はほとんどなく、人通りもなくなってしまう。

【思い込みが生んだ失敗】
　このケースでは、最終決断を下したのは経営者である哲平さんだったが、先に探し始めた優子さんの想いが先行してしまい、冷静な判断を下すことができなかった。
　理想的には、先に物件を探した優子さんと、後から見に行った哲平さんがそれぞれ、物件や周辺の状況を確認し、ダブルチェックすればよかった。だが実際には「最終判断は哲平さんが下すから」と感情の赴くまま、好みだけで選んでしまった優子さんと、すでにチェックをしているものと思い込んだ哲平さんで、結局ノーチェックのまま決断に至ってしまった。
　時間のかかる物件探しを、誰かの手を借りてやること自体が間違っているのではない。ただ、経営者として最終判断を下す前に、自分で納得がいくまで調査することが大切なのだ。なぜなら、失敗して一番苦しむのは自分自身なのだから。

（情報提供）
新しい飲食店開業
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2010年08月03日 14:22 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び：第43回　ビルオーナーが語る、飲食店に貸す本音

【本当に貸したくない？】
ビルオーナーたちの集まりに参加する機会があった。とても興味深い話を聞くことができたので紹介したい。なかなか聞く機会のない”ビルオーナーの本音“を知っておくことも、いい物件を契約するためのコツの一つだ。
　彼らの多くは、小さなビルのオーナーだったが、残念なことに飲食店に対して、あまりいい印象を持っていない人が多かった。「物件が汚れる」「臭いやゴキブリなど、住民とのトラブルの元になる」「経営が安定していない」などという理由が大きいようだ。
　ところが、こう考えている人の多くは「飲食店に物件を貸したことがない」ビルオーナーだった。反対に、飲食店にも積極的に貸しているオーナーは、意外にも好意的な見方をしている人が多いのが印象的だった。
　特に飲食店に対して好意的だったAさんは、中野区に雑居ビルを１棟をマンションを２つ所有している。雑居ビルの１階をラーメン店、２階をカフェに貸し、好感触だったため、２つのマンションのうちの１つを改装し、１階の３部屋を１つの物件にしてレストランに貸すようになった。
　彼は「条件さえ合えば、飲食店に貸す方がいい」とまで言い切った。

【意外にリスクは少ない】
最近は、賃貸住宅で敷金や礼金がゼロというケースも少なくない。敷金は、借主が家主に対して預けるお金で、家賃の未納や退去時の原状復帰に充当されてきた。以前は、退去時のリフォームに、敷金の一部を使うのが当然だったが、最近はそうもいかない。明らかなる借主の落ち度がない限りは「そのまま返金してくれ」と主張する借主も多いが、次の人に貸すためには、リフォームが必須。オーナーの負担は増えるばかりだというのだ。
　ところが飲食店は、保証金という名目で、家賃の数ヵ月〜１年分の金額を納める。仮に、多少家賃の滞納が発生してもそれを充当することができる。退出時は原状復帰が基本で、スケルトン状態に戻るため、リフォームにかかる費用はほとんどない。住宅に比べると（条件さえ悪くなければ）、次の借主を見つけるのは難しくないのだそうだ。
　害虫対策は、専門業者による定期管理を約束することで解決する。低層階の飲食店が、しっかり管理することで、かえってビル全体の害虫被害は減る。
　飲食店と住民とのトラブルはよく聞く話だが、その多くは臭いと騒音。臭いはゼロにはならないが、設備をしっかり造ることで大きな問題にはならず、騒音に関しても「都心部では、24時近くまで営業しても、よほど大騒ぎする人が多くない限り、クレームになることはほとんどない」らしく「学生や若い世代が多く集まる業種を避ければ問題ない」と認識しているようだ。

【他の業態にはできないこと】
Aさんが最も強調していたのは「飲食店をこれから始めようとする人は志も高く、元気で誠実だ」ということ。つまり、契約などでクリアできる現象面はあまり重要でなく、何より人柄重視で選べば、リスクはなくなるというのだ。
　「事務所として貸しても、だらしない格好で、ろくに挨拶もできない従業員が出入りするばかり。ゴミ出しなどのルールを守ろうともしないモラルの低い人が増えて、イメージが悪くなるが、飲食店はアルバイトまでキッチリと挨拶ができ、周りの掃除までやる人も多い。そこに元気な飲食店があることで、ビル全体に活気が出るように感じる」そうだ。
　飲食店だからといって、全員の愛想が良いわけではないし、不誠実な印象の人もいるだろう。ただ、ビル全体のイメージアップという、他の業態にはできない部分に期待するビルオーナーがいることを理解し、行動することで、有利な契約につながることもあるだろう。
　小さなビルオーナーと個人経営の飲食店は、ビジネスライクな関係ではなく、人柄と信頼関係でつながるのがベストだろう。

（情報提供）
新しい飲食店開業
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2010年07月06日 09:51 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び：第42回　物件は、中を見るだけにあらず

【商店街へのカフェ出店】
今回は、私の住む場所から歩いて行ける２つの商店街で同時期にオープンした店を例に、将来を見極める力について考えたい。
多くの商店街は店舗数が減り、活気がなくなっている。
今回紹介する商店街も、10年ほど前まで商店街として十分機能していた。
一つは、渋谷区の住宅地にある商店街。もう一つは中野区の商店街だ。
どちらも、駅から５分ほど離れた場所にあり、駅というより住宅地に近い。
以前は、生鮮三品（肉・魚・野菜）の店があり、生活雑貨店や花屋、文房具店など、
生活に必要なものはすべてそろう状態で活気に溢れていた。
ところがだんだんとお客が減り、高齢だった経営者の店を中心に、
シャッターを下ろす店がポツポツと目立ってきた。数年前には、どちらもピークを過ぎた商店街となってしまった。
そんな２つの商店街に２つのカフェがオープンした。
どちらも経営者は30代と見受けられる。
渋谷区の方は、パスタがメイン。中野区の方は、食事の他、スイーツにも力を入れている。
どちらもコーヒー単価４００円ほどで、10坪弱の店内にテーブル席とカウンター席が設けられていた。


【飲食店の増加が売上げＵＰに】
その後、２つの商店街が別の道を歩き始める。どちらも生き残りをかけて、様々な仕掛けを始めた。
年に数回行われるセールの規模を大きくするなど、何とか集客アップを図ろうとしたのだ。
そして、３年近い日が流れた今、２つの店はまったく違う結果を迎えている。
渋谷区の店は、商店街の多くの店が入れ替わり、飲食店の比率が上がった。
具体的には10年前の３倍以上の軒数になっていると思われる。
しかし、そうなったことで逆に「食事をしたい時は、あの商店街に行けば何とかなる」という感覚で、
ファミリーやカップルがたくさん歩くようになった。
生活に密着した商店街とは少し離れてしまったが、それでも最低限の生活用品は購入でき、
中央には食品スーパーがあるため、自宅で食事を作りたい主婦も、それほど不便に感じない。
生き残った八百屋は、増えた飲食店に野菜を卸すことで、むしろ繁盛しているように見える。
例のカフェは、若い人が気軽に行ける店として、一定層に支持が広がり、ＳＮＳのコミュニティー内でも、
意見交換が盛んに行われる人気の店となった。週末には、満席で待ちが出ることもあった。


【不運が重なり、望まぬ結果に】
一方、中野区のカフェは、悲しい結末を迎えようとしている。
商店会はいろいろな努力をしているが、多くは食料品店が救われるイベントばかり。
例えば、地方の生産者を呼んだ朝市などを開催するが、カフェには何のメリットもなかった。
さらに不運なことに、商店街の中のある商店が、閉店後、猫を放し飼いにしごみ屋敷と化し、
テレビで「ご近所トラブル」として放映されてしまった。
みな迷惑とは思っていたが、どうしようもないほどではなかった。
もちろんテレビで、商店街の名前までは言わなかったが、近所の人から見れば一目瞭然。
客足をさらに鈍らせるには十分だった。２つのカフェができた時、この結末は誰も予想できなかったかもしれない。
「前者の店は運がよく、後者の店は不運だった」と言ってしまえばそれまでだ。
しかし、２つの商店街を歩いていた人の年齢層や属性は、以前から違っていた。
だからこそ、商店会が実行した盛り上げ回復策は違ったし、前者にゴミ屋敷化する可能性のある店はなかったのだ。
外的要因で店がうまくいかなかった時、不可抗力だったと言ってしまえばそれまでだ。同情してくれる人はいるだろう。
でも、だからと言って現実的に手を差し伸べてくれるわけではない。
店を長く経営しようと思うのなら、その物件を取り巻く環境を広く観察し「将来性を見る感性」も必要だ。
物件の中だけを見ていてもしょうがない。外から物件を見つめ、周りにも目を向けることが大切なのだ。

（情報提供）
新しい飲食店開業
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2010年06月08日 10:43 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び：第41回　前進し続けるための『言い訳のできない物件』

【29歳で開業したフレンチの店】
ある飲食店開業経験者の集まりで、面白いことを言う人がいた。「言い訳のできない物件を探せ」。
そう言い切る彼だが「好条件の物件しかダメだ」と言っているわけではない。
今回は、その人の話を中心に「物件探しとは何か」を考えていきたい。

久田力也さんは、調理師学校を卒業し、居酒屋、和食料理店を経て、フランス料理のコックを経験。29歳で独立した。
両親は、いずれは一人息子に相続させるつもりだったと、貯金していた５００万円を提供。
それに信用金庫で７００万円を借り、合計１２００万円での開業だった。

母親が好きだった女優の名前から『レストラン グレース』と名付けた店は、手頃な価格でフレンチを提供する。
客単価は３０００円台後半を目指し、あえて、コースではなくアラカルトに力を入れた。


【心躍らせた駐車場付きの物件】
久田さんは当初、15坪以内で駅に近い物件を探していた。たくさんの物件を見て回ったが、納得するものはなかった。

そんな時「駅から離れた物件であれば、駐車場付きで同じような価格帯の物件がありますよ」と不動産屋に言われ、興味本位で見に行った。
その物件は、幹線道路から少し奥まった所にポツンとあり、その横に車を３台停められるスペースがあった。
久田さんは「通勤に車が使える」とテンションが上がったそうだ。

店は20坪強の広さがあり、高めの天井にはオシャレな扇風機が回っていた。
数ヵ月前までレストランがあったという物件は間口が広く、駐車場側には大きな窓があり、一目で気に入った。

開業してから１年は順調で、近所に住む常連客と、どこからともなく車で来るお客で店は繁盛した。
駐車場にはいつも車があり、空いたと思ったら次のお客が利用する状態だった。

ところがしばらくすると、売上げが伸び悩むようになる。
駐車場が空いている時間は多くなる一方で、７〜８時台だけ駐車場の前まで来て車を停められず、帰っていくお客が目につくようになった。
やむなく自身の車通勤を諦めた。それでも、オープンから２年半経った頃には、売上げは半減。
アルバイトと２人でも時間を持て余すことが多くなった。

久田さんは言う。「雨の中、びしょ濡れになりながら40分かけてスクーターで店に行っても、お客さんがほとんど来ない日もあり
『こんなことなら、車で来れば良かった』と、空いたままの駐車場をじっと見つめていたことも……。
肉体的な疲れと、売れないという精神的な苦しさで、現状を冷静に見る余裕さえなく、いつの間にか
『店の大きさの割に、駐車場が少ないのが売れない理由だ』と思い込むようになっていました」


【見えなかった本当の理由】
結局久田さんは自分の店を手放し、再び他の飲食店で働くようになって初めて「自分の努力が足りなかった」ことに気付いた。
お客が減ったのは、慣れからくる怠慢や創意工夫の少なさからくる飽き。
接客をアルバイトに任せてしまったために、十分なサービスができていなかったことなど、いろいろな要因があった。
最初に店から離れていったのは、近所の常連客だったのだが、それを見る勇気すらなかった。

その後久田さんは、がむしゃらに働いてお金を貯め、来年をめどに小さな店を開こうと考えている。
今では、あの時何がいけなかったのかは分かっているらしいが、また精神的に追い込まれてしまうと
「立地が悪い、物件が悪い」ということを売れない理由にして逃げかねない。
だから「くだらない言い訳ができない物件を探す」そうだ。

人は誰でも弱い面を持っている。開業後は責任の範囲が広くなり、精神的にも肉体的にも辛いことが増えるだろう。
そんな時、物件のせいにすることで『自分は悪くない』と知らず知らずのうちに言い訳をしてしまう気持ちも分かる。
でもそのために、見るべきことに目をつぶってしまっては元も子もない。
苦しくても、少しずつでも前進するためには、納得できる物件を探すことが、重要なのだ。

（情報提供）
新しい飲食店開業
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2010年05月17日 09:46 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び：第40回　管理体制で違いが出る意外と知らない気になる話

【不動産屋は教えてくれない】
物件を探す中で、ほとんどの方が気にされていないことの一つに、その物件が家主の直接管理か、管理会社に託されているかの確認がある。
多くの不動産業者も、その点がどうなっているかは積極的に話してくれない。
決して隠しているわけではなく、それほど重要視する必要がないため、わざわざ話さない。
　実際、多くの場合それがどちらであろうと、商売に影響があることは少ないのだが、飲食店は他の業種に比べ特殊なことが多い。
この事が思いがけず重要となってくることも少なくない。
　今回は、私の経験談を紹介したい。
これまで、いくつもの店舗に関わってきた中から、特徴的な例を２つ紹介する。


【説得が物を言う直接管理】
　まずは、現在の店舗。ビルをいくつか所有する個人の大家に借りている。
店舗内の多少の変更は大家に伝える必要はないが、共有部分に手を加える時は、必ず連絡をする。
　例えば、携帯電話のアンテナ。
１階の壁面にアンテナを設置し、そのまま線を引き込めば、比較的簡単で安価な工事で済むのだが、大家は壁面に造作物を造るのを好まない。
そのため、アンテナは屋上に取り付ける事になる。設置費用は数倍になるが、目をつむるしかない。
　一方で、個人オーナー故のいい面もある。ビルの中には、この不景気に業績が極端に悪化し、
家賃の支払いが困難になったテナントが出てしまった。
「出ていけ！」と言われることを覚悟で電話をし、事情を話すと「この景気じゃねぇ」と言い「これ以上遅れないように」と言われた。
　結局、滞納した３ヵ月分の賃料約１００万円は、電話一本で「業績が回復してから払えばいい」ことになった。
もちろん大家の考えによるのだが、交渉によってその場で決断をもらえるスピーディーさは大きな魅力と言える。


【窮状が伝わりにくい管理会社】
　さて次は、別の店舗のこと。某ファストフードのFC店舗として８年近く、山手通り沿いで営業をしていた。
　大家は個人だったが、隠居して地方に移り住んでしまったため、ビル管理会社が日ごろの管理を行っていた。
山手通りは数年にわたり大規模工事が行われ、店の前と歩道の間に10メートルものスペースが設けられ、工事車が入るなどして、
店の存在すら見えない状況になってしまった。
駅から１分の好立地にも関わらず、店はまったく見えず、常連客にまで「もう店がないと思った」と言われるほどになったのだ。
　そこで工事業者と話をし、上層階の壁面に看板をつけるなど、売上回復のための手立てを打つことになった。
工事完了後は、看板を撤去することにして、管理会社に許可を求めたが、答えはNO。
「現状を見てもらえれば、どれだけ過酷な状況か理解してもらえるはず」と伝え、実際に足を運んでもらったが、
それでも答えは変わらなかった。

半ばキレ気味で理由を問いただすと「大家が決めたルールからはみ出したことは許可できない」と言われた。
つまり、どんなに管理会社に窮状を訴えても、それを許可する裁量権はそこにはなかったのだ。
　そこで、店舗の現状や工事現場の写真を撮影し、説得のための資料を作成。大家に送付すると、すぐに許可がもらえた。
　管理会社と大家との間では、管理基準が設けられ、それを超えた判断は勝手に行わないことになっている。
大家の判断を必要とするケースは、管理会社が説明をすることになっているが、口頭での説明であり、
現状を目にしない大家は許可しないことも多い。
どんなに管理会社を説得しても、その必死さは伝わりにくいのが現実だ。
　飲食店は、近隣店舗や住民とのトラブルが起こりやすく、予想外の故障や不具合も発生しやすい。
また、開業後にたくさんの変更を加える可能性も高い。
　売上げに直結することだからこそ、スピーディな対応や回答が欲しいのだが、管理者の違いにより、
必要以上に時間を要することや、現状を伝えにくいことを知っておくことも重要だろう。

（情報提供）
新しい飲食店開業
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2010年04月12日 16:40 | トラックバック (0)