飲食店.COM通信

失敗しない物件選び：第61回 居抜き物件は本当に得か？

【イニシャルコストを大幅カット】

　最近特に注目度の高い居抜き物件。スケルトン状態の物件から店舗を造るより、初期にかかるコストが安く済むのだから、当然だ。
　飲食店の場合、特殊な設備を要し、特に給排気と排水の設備は大きなコストがかかってしまう。また、厨房の防水加工や防火に配慮しつつ、営業許可の下りる厨房を造らなくてはならないため、お客から見えない部分であるのに、軽々しくコストカットできない。こう考えると、すでに営業許可が下りている物件を選ぶ方が賢明だと言える。

【汚れていても動作環境は快適】

　Aさんは、居抜き物件でラーメン店をはじめた。約３年の間、別の人がラーメン店を経営していたその物件は「衛生面でトラブルがなかったのが不思議」というほど汚かった。コンロ周りのステンレスには油がこびりつき、フードも色が変わり、なぜか床を歩くとベタベタした。
　一つひとつの厨房機器を細かくチェックすると、オープン時にどれも新品で購入しており、動作にはまったく問題がない。欲がないのか、汚れていることに気後れしているのか、造作譲渡料はわずか30万円という破格値。あれこれ考えたが、立地がいいことも加味し契約を決めた。
　新たに購入したのは、食器類と備品のみ。什器類は、そのままで十分だった。ただ、徹底的に掃除をしなければ調理をする気にもなれない。２週間かけて壁を磨き、床を洗い、薄汚れたカウンターは削って化粧合板を張り付けた。厨房機器も徹底して清掃したことで新品のようになり、「あの汚れは何だったのか？」と思うほど、ピカピカになった。厨房機器は10年以上使えるものも多い。汚れているとはいえ、まだ３年しか使っていないのだから、動作環境は快適だった。
　約1年後、Aさんは止むを得ない事情で店を移転することとなるが、その時には店舗造作を70万円に設定し、「安い」と言われたそうだ。

【機器は長い目で見て判断を】
　ところが、逆のパターンもある。
　Bさんは、カフェバーができる物件を探し、駅に近いビルの地下に物件を見つけた。元々は、こだわりのカレーを特長にするオシャレなカフェが長年あった物件。リニューアル移転するために撤退した空き店舗で、オープンから10年経っているとは思えないほどキレイだった。
　厨房も油汚れ一つない状態で、機器類も問題なく作動するとのこと。Bさんは、契約時に機器類の通電確認を行うとの条件にも納得し、迷うことなく契約した。
　契約の日、すべての電気機器類はスイッチを入れ、動くことを確認。ただ、冷蔵庫などは「冷気が出てきた」というだけでOKし、再びスイッチを消した。
　オープン準備を始め、再びスイッチを入れたが、冷蔵庫の冷えが甘い。4枚ドアの大型冷凍冷蔵庫で、ドア1つ分が冷凍庫になっているが、ここが十分に冷えず、冷蔵庫と変わらない温度にしかならない。慌てて修理を依頼したが、型番が古く部品がそろわない。しかも燃費が悪いからと、節電タイプのものを熱心にすすめられた。Bさんは、光熱費や修理コストを考えると、買い替える方が賢明と判断した。
　新しい冷凍冷蔵庫はかなり安くしてもらったものの、厨房の奥にあるため搬入も一苦労。カウンター前の仕切りを一旦外すという大掛かりな作業となり、工事費もかかってしまった。
　冷静に考えれば、機器のほとんどは10年以上の月日が経過している。メンテナンスが行きとどいているとはいえ、その後、順番に入れ替えが必要になってくるのは間違いない。そこまで計算していなかったと嘆いても、それは後の祭だ。
　居抜き物件は、イニシャルコストを低く抑えるメリットがあるが、中古であることを十分に理解し、事前の確認とその後のコストまで見越しておきたい。そうしなければ、逆に損をしたということになりかねない側面もあるのだ。

（情報提供）
独立開業 応援雑誌 『新しい飲食店開業』
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日時: 2012年01月17日 19:08 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び：第60回 賢くWEBを活用して チャンスを広げる

【あらゆる面に浸透したWEB】

　以前の物件探しは、不動産屋探しから始まっていた。もちろん今も、その根本は変わらないが、十数年前と決定的に違うことがある。それは、WEBが生活のあらゆる面に活用されるほど浸透したこと。
　そこで物件探しにもWEBを活用し、スピードアップを図りたい。不動産屋の中には、ホームページに最新の物件情報を掲載する業者もあるし、メーリングリストで、随時情報を流すところもある。
　今回は、WEBを上手く活用して物件探しをしている人の例を紹介する。

【ネットサーフィンからの出会い】

　Aさんは、大手外食チェーン勤務。スーパーバイザーとして、千葉県内の店舗を周り、指導をするのが本業だが、近々都内か千葉県内での独立を考えている。
　ただし、彼が勤めるのはファストフード店。そして独立を考えているのは居酒屋。話がもっと具体化すれば独立時期も含めて勤務先に話ができるが、まだ彼の頭の中に構想があるだけで、まったく話は具体化していない。
　地道に貯金をしてきたが、独立が会社に知れてしまえば、早々に退社を促され、せっかくの貯金を切り崩さなくてはならないとも限らない。それゆえ、しばらくは極秘に物件を探していきたい。
　しかしながら、極秘の物件探しでは、いかんせん時間がない。物件を見に行くどころか、そもそも不動産屋に足を運ぶ時間さえままならないのだ。
　そこで彼は、WEBに強い不動産屋を探すことにした。近所の不動産屋でも当然のごとくパソコンを使っているだろうが、あくまでも業務管理用であって、情報発信を積極的にしているとは思えない。かといって、どうやって不動産屋を探せばいいのか？
　そんな時Aさんは、不動産コンサルタントで積極的に情報を発信している人を見つけた。ネットサーフィンをしていて、たまたまその人にたどり着いたのだが、とにかくあらゆる不動産投資情報を発信している。残念ながら店舗物件情報はあまりない上に関西在住。関東には来たことがないと豪語している。一方で「WEBに距離は関係ない」とも言い切り、ブログやツイッター、フェイスブックをフルに活用している。
　そこでさっそく彼に連絡。自分の夢や今の状況を熱く説明し「WEBの何らかのツールを使って、最新の店舗物件情報を得る手段がないか？」と聞いた。

【掘り出し物件が次々と】
　メールを送ったのは夜中の１時。驚いたことに返信が来たのは１時間後の２時だった。
　「個人的に気に入ったから、条件に合う物件があったらすぐに連絡する。業者にメールアドレスを教えていいか？」とのことだった。
　半信半疑だったが、それで物件情報が来るならありがたいと、Aさんは快諾。すると翌日には、いくつかの業者から写真付きのメールが来るようになった。しかも、メーリングリストのような多数の人に配信される情報ではなく、Aさん個人に対して「条件に合致する物件が出るが、興味はあるか？」というもの。どれも興味をそそる内容のものばかりだった。
　残念なのは、返事にもスピードが要求されること。メール受信から１時間後に返信しても、すでに契約されていたり「それじゃ、今すぐ見に行きましょう」と言われたりする。本業があるので決してフットワークは軽くなく、これまでもいくつものチャンスを逃したそうだが、それでも「まだ次が出てくる」と期待できるほどの情報量だそうだ。
　誰もがAさんのような運のいい出会いに恵まれるとは限らないが、見ず知らずの人と話をするのが苦手でも、メールで夢を熱く語ることはできるだろう。
　情報が無限にあるのがWEBの世界。その中を探せば、案外自分の夢を実現する糸口が簡単に見つかるのかもしれない。実際、Aさんの独立の日は、そう遠くなさそうだ。

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日時: 2011年12月06日 18:06 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び:第59回 安価すぎる物件は、理由を探れ

【手頃な家賃は絶対条件】

　物件決定の最大のネックと言えば「家賃」。儲かっても儲からなくても、必ず毎月支払わなければならない上に、決して安い金額ではない。「気に入った物件があったが家賃が高かった」という経験は、物件探しをしたことがある人なら、必ず体験しているはずだ。
　今回は、家賃に執着した物件探しをしたばかりに、痛い思いをした例を紹介する。

【安さ追求で見つけた超格安物件】

　ラーメン店で独立したいと思っていたAさんは、人気のラーメン店に長年勤めてきた。手元に200万円の資金ができた段階で独立を決意。ラーメンの味に関しては、これまで何年もかけて培ってきたものに、オリジナル要素を加え、師匠も認める味が完成。ついに本格的な物件探しを開始した。
　Aさんは「とにかく安い物件」を要望。立地や物件の状態より、家賃を優先した。話を聞いた担当者は、地域の相場から比較的安価な物件をいくつか紹介したが、Aさんは「もっと安い物件はないか」と繰り返した。
　数ヵ月後、駅から10分の立地に、驚くほど格安な物件が出た。しかも、居抜きでありながら造作譲渡料10万円。家賃は、地域の相場の半額に近かった。Aさんは物件を見に行き、入ってすぐ「ここに決めます」と言った。
　場所は商店街から30メートルほど細い道を入った、まさに路地裏。カウンターのみだったが、席数は15席ありゆったりした造り。ただし、物件は昭和50年代に造られた木造物件で、とにかく古い。それまで何軒の店が営まれてきたのか分からないが、おそらく一度も手を入れていないであろう箇所がいくつもあった。
　不動産担当者は「メンテナンスにお金がかかり、決してお得ではない」と忠告したが、結局Aさんは譲らなかった。

【修理費がかさむ老朽化】
　Aさんは、内装にお金をかけずオープンしたいと思っていたが、建てつけが悪くなった裏口や形だけの換気扇、旧式の空調など、気になる点があちこちに見つかった。
　さらに契約後、冷凍庫の温度が十分に下がらないことが判明。通常-18度以下でなければならないが、-5度が精一杯。これでは品質が保てないため、修理を依頼すると「老朽化のため、その場しのぎの処置しかできない」と告げられた。
　入口の引き戸も、決して滑りがいいわけではなく、ここも工務店を呼んで手を加えた。他にも小さな修理を繰り返し、想定外の出費がかさんだ。
　オープン後もこの状態は続く。応急処置しかできなかった冷凍庫は壊れ、結局新しい物を購入。空調も燃費が極端に悪いことが分かり、最新のものにつけ替えた。しかし、天井に埋め込むタイプのものは大がかりな工事が必要だったため、置き型タイプにせざるを得なかった。
　開業時、金融公庫（現：日本政策金融公庫）に借りた資金はごくわずか。運転資金に取っておいた費用は、これらで消えてしまった。
　Aさんのラーメンは味に定評があり、オープン当初は行列もできた。が、次第に客足が遠のいてしまった。店の存在をアピールしようにも、30メートルも路地を入る状態では、できることは限られている。
　創意工夫を繰り返しながら約２年営業したが、排水管がつまり、汚水が厨房にあふれ出る事態に。その箇所は、店舗の排水システムではなく、大家が管理すべき箇所の老朽化であることが判明。ところが、排水に含まれる油分がつまりの原因だと大家が主張。話し合いは物別れとなり、結局Aさんは閉店を決意。元のラーメン店に戻ることとなった。
　家賃は安いに越したことはない。だが、その安さが悪条件を理由にしたものであれば、金額以上のリスクを負う可能性が出てくる。店舗は儲けを出さなければ継続できない。一歩踏み込んだ分析で、その妥当性を図りたい。

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日時: 2011年11月07日 12:20 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び:第58回 アピールができない！？ 黒板NG物件の苦悶

【看板設置の制約あり物件】

　売上アップを狙い、看板を作り替える店舗は多い。これは、外へのアピールがいかに大切かということの表れだ。どんなアピールをして、どうやって魅力を伝えるかは、売上げを左右する重要なポイント。
　ところが、看板を出すのに大きな制約を設けている物件も多い。看板を付け替えてアピールするにも、そもそも看板を出すことすら許されていなければ対策のしようがない。今回は、看板が出せず、苦労を強いられた例を紹介したい。

【設置済みの看板を再活用】

　サラリーマン経験のあるAさんは、オフィス街での居酒屋の開業を考えていた。サラリーマンのニーズは熟知しており、それを店舗運営に活かせると思ったからだ。そこで、都内いくつかの駅に的を絞り物件を探すことに。いずれも典型的なオフィス街。当然駅前は飲食店がひしめき、賃料も高いため、道を一本入った、路地裏物件を中心に探した。
　候補の一つだった日本橋兜町に、条件を満たす物件が見つかった。１階に牛丼チェーンが入る物件の２階。３階以上はオフィスという物件だった。
　契約日、大家に「看板は付けてもいいが、共用の入口のため、前店の看板があるところだけにして欲しい」と言われた。それはビル入口の壁面にあり、腰から頭上まで、高さは約１m、幅約50�pが２面のものだった。店舗の看板にしては小さいが、すでに内照式の看板がついていて、新たな設置も不要。専門業者にシートを発注すればそのまま使え、むしろ喜ばしいほどだった。
　店舗は黒を基調に、シックに仕上げ、看板も黒が基本。そこに赤と白でロゴを入れた。デザイン画を確認した時はイ
メージ通りだったが、実際に取り付けてみると暗い。透過しないタイプの黒シー
トを使ったため、せっかくの内照効果も薄く、急きょ再発注。透過タイプの赤いシートで作り直し、存在感をアピールした。

【設置した黒板の撤去命令】
　オープン後、Aさんがビルの外に立っていると、気になる会話が聞こえてきた。
　「この看板の店って、このビル内にあるの？」「そうだと思うけど、何階だろう？」
　看板にあるのはロゴと店名のみ。確かに、店の場所は分からない。そこで店が２階にあることを知らせる黒板を用意し、店頭に置くことにした。
　さらに「興味あるけど、高そうで入りにくいよね」という会話を耳にする。そこで今度は、メニューを書いた黒板を用意し立てることにした。
　気づけばビルの入口には、３枚の黒板を設置するようになっていた。このままでは無機質だと、小さな鉢植えやスポットライトも置き、ちょっとした演出を施した。
　ところがそこは、店の専用入口ではない。３階以上の事務所との共用スペースだ。ある日、大家から連絡が入る。
　「上階のテナントからクレームがきているから、黒板をなくしてくれ」
　必死に黒板の必要性を説いたが「最初に、看板は１つと約束したはず」と言われると、返す言葉がない。結局、泣く泣く黒板は撤去。何とか内照式看板の下に、印刷物を貼ることだけは許可をもらったが、それを照らすライトの設置はNGとなってしまった。
　Aさんはその後、新たな商品や企画を立てる度に「もっと店頭でアピールできれば」と、後悔ばかりしている。
　看板に限らず、店舗の存在をアピールすることは、売上げ確保に欠かせない。これは、店舗経営の基本中の基本と言ってもいい。
　チェーン店とは違い、興味があってもなかなか入りにくいのが個人店。だからこそ固定看板の設置だけでなく、黒板やその他のアピールができるかどうかを
チェックしておくことも、大切なポイントだと言えるだろう。

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日時: 2011年10月03日 11:02 | トラックバック (0)

失敗しない物件選び:第57回 トラブルの種がある物件は、 魅力的でも、契約に値せず。

【元繁盛店の空き物件】

　千葉県でも、東京への交通の便が良い場所は「千葉都民」が多く住み、駅前商店街が活況なところも多い。
　居酒屋で調理担当として働くＡさんは、学生時代からその駅が活動拠点だったこともあり「店をやるならココ」と決めていた。そろそろ独立も視野に入れ始めた頃、駅前商店街のビル３階に空きがあることを知った。そこは以前にも居酒屋があり、Ａさんも何度か訪れている。立地の良さも手伝って、満席のことも多かった。その物件が空いているとなれば、飛びつかずにはいられなかった。

【居酒屋だけには貸さない】

　通常ならこれだけ好条件の物件は、前の契約者が明け渡す前に次の契約者が決まるのだが、Ａさんは「テナント募集」の張り紙を見た。こういった場合は、家賃が高いなどの理由が絡んでいる。
　Ａさんが張り紙の不動産屋に連絡すると、最初に質問されたのは「何を販売する店舗ですか？」だった。「飲食店です」「具体的には？」「居酒屋です」そこまで言うと、不動産屋の声のトーンが下がった。何でも大家は、飲食店はよくても、居酒屋のように酒をメインとする業態は「ＮＯ」ということだった。飲食店全般がダメであれば諦めもつくが「居酒屋だけがＮＯ」であれば脈は有り。そう考えたＡさんは、説得にかかった。
　話を進めるうちに、大家は居酒屋に対する拒否感が強いことを知った。しかし、不動産屋経由で理由を聞いたが、明確な理由は出てこない。不動産屋も「とにかく居酒屋はＮＯ」とだけ指示をされているとのことだった。
　物件は１階が花屋、２階が美容室、３階が空き物件で、４〜６階が事務所という雑居ビル。専用階段があるわけでもないので、３階でやっていけるのは、居酒屋が現実的。実際、前の店舗も居酒屋だった。それなのに、なぜ？

【トラブルを抱えた物件はＮＯ】
　何度か足を運ぶうちに、１階の花屋の店長からその理由を聞くこととなる。
　前の居酒屋は、開業から10年近く経っていた。特に大きなトラブルはなかったが、ある朝花屋が出勤すると、エレベーターや階段が汚物にまみれ、とんでもない状況に。大家から居酒屋店主に連絡をしたがつながらず、結局、大家が掃除をすることになったそうだ。居酒屋は夕方からしか開けないため、早朝に連絡がつかないのはやむを得ない。が、大家の怒りは収まらず、文句を言おうと出勤を待った。事情を知らない居酒屋は「店じまいをして帰る時には、階段もエレベーターもキレイだった。
「うちのお客ではないのでは？」と言ったそうだ。大家は怒り心頭で文句を言い、売り言葉に買い言葉で契約更新をしないことになったらしい。
　一部始終を見ていた花屋は言う。「あれだけの惨事になっていれば、居酒屋の人も退勤後に階段を下りてくることすらできなかったはずで、さらに踊り場に下げた看板にも汚物があったため、クローズ後にやられたのは間違いなく、もしかすると酔った人がトイレを探してビル内に入りあの惨事になったのではないか」とのことだった。
　大家はこの一件で、「絶対に居酒屋には貸さない」と決めたのだそうだ。こうなって一番困るのは、何かトラブルがあった時、冷静に考えれば違う理由があっても「居酒屋が悪いに決まっている」と決めつけられてしまうこと。
　不動産屋によれば、大家は年を追うごとに頑固になっていて、人の話を聞かなくなっているそうで、この一連の話を聞いて、妙に納得したらしい。
　Ａさんは、誠意を尽くして信頼を得る方法もあったが、長い付き合いになることを考え「トラブルの種があることを知って、わざわざ契約するのはリスクが大きい」と、その大家に関わることを諦めた。
　開業するからには、なるべく長く商売を続けたい。そのためには、最初からマイナス要素があるような物件は、避ける方が賢明だろう。

（情報提供）
独立開業 応援雑誌 『新しい飲食店開業』
http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554

日時: 2011年09月05日 19:02 | トラックバック (0)