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駒込は古くからの庭園もある文教地区は、山手線駅としては賃料も低めでこれからの発展を予感させる出店エリアだ。
北口駅舎。JRと東京メトロの２駅利用が可能。
【Town Data】
●交通：
東京メトロ南北線で「王子駅」まで4分
JR山手線で「新宿駅」まで15分
JR山手線で「東京駅」まで17分
●1日平均乗降客数：
JR線「駒込駅」90236人（2006年度）
東京メトロ南北線「駒込駅」62558人（2006年度）
●商業集積：
六義園、旧古河庭園、滝野川公園、目赤不動南谷
【出店おすすめエリア】
本郷通り沿い
中里2丁目界隈
霜降銀座商店街
【賃料相場】
①駅から徒歩５分圏内・・・坪2.0万円～
②それ以外のエリア・・・坪1.5万円～
③繁華街を離れると約1割ほど減
※上記①～③は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5～１割減程度
※保証金0～10ヵ月前後
【由緒ある庭園・公園の多い文京地区】
『六義園』や『旧古河庭園』など由緒ある庭園・公園がある駒込は、緑豊かな落ち着いた地区。とりわけ国の特別名勝にも選ばれている『六義園』は、都内を代表する日本庭園として多くの観光客が訪れる。
駒込は昔から名の知れた文教エリアでもあり、他地区からこの地域の幼稚園や小学校を目指す家庭も多い。文京区にも劣らないステイタスの高い学校が数多くあるのが特徴の１つで、幼稚園から大学まで一連の学舎を持つ『聖学院』は、その代表的な存在になっている。
また、山手線と南北線の２路線が利用可能で、池袋駅に7分、東京駅には17分で移動できるアクセスの良さも見逃せないポイントだ。
【中高年が中心でチェーン店が少ない】
歴史を感じさせる庭園や街道の多い駒込だが、近年は集合住宅が建ち始め、『六義園』の周りにも高層ビルやマンションが並ぶ。ファミリー層など新しい住人も増えており、駅前を走る本郷通り沿いには、個性的な飲食店や商店ができ始めている。
それでも駒込の中心は、やはり中高年層で、若者向けのカフェよりも昔ながらの喫茶店、チェーン店よりも個人店の方が、元気があるようだ。量り売りやバラ売りなど昔ながらの商いが残る『霜降銀座商店街』や、駅南の『アザレア通り商店街』など、活気ある商店街が多いこともあり、他の街に比べてチェーン店の数は圧倒的に少ない。
出店にあたっては、チェーン店の出店動向など、今後どのように街全体が変わっていくのかを見極める必要がありそうだ。
【人通りが多いのは本郷通り沿い霜降銀座商店街、六義園周辺】
駒込は準都心エリアとして第一種低層住居専用地域が残されており、大小11ある商店街の周囲には、上質な住宅街が広がっている。
豊島区、文京区、北区をまたがる商店街（霜降銀座・染井銀座･西ヶ原銀座など）もあり、エリアによって雰囲気が大きく異なるということはないが、創業融資や助成金の申込先や条件などは違っているので、出店を検討する段階では、必ずどこの区に属しているかをチェックしておきたい。
人通りが多いのは本郷通り沿いや霜降銀座商店街など。『六義園』や『旧古河庭園』の周辺も散策に訪れる人で賑わっている。
【富裕層が多いものの、評判が良いのは割安な飲食店】
駒込に住む人に「うまい店はどこか」を聞いたところ人気が高かったのは、寿司店『鮨金』（北区西ケ原１－63－７）、焼肉・ホルモン店『味園』（豊島区駒込１－16－10）、カレー店『シャンティ』（豊島区駒込３-３-15）など。
駒沢界隈は富裕層が多いことでも知られるが、近隣住民に評判が良かったのは料金設定の割安な飲食店だった。チェーン店が少ないこともあってか、「一人で気軽に食事できる店が欲しい」「家族で行ける飲食店が少ない」などの声も多かった。
観光や散策で訪れる人も多いので、業種によってはターゲットの絞り込みが必要になるかもしれない。
【他エリアに比べ賃料が低めで出店を考えやすい】
山手線にある駅の中で、駒込は決して人気の高い出店エリアというわけではない。しかし、新築マンションが建ち始め、新しい層の住人が増えていることを踏まえると、この層のニーズに合った出店を考えられれば成功の可能性は十分あるように思える。
業態別に見ても昔ながらの飲食店が多いだけに、フレンチやイタリアン、カフェ、それに小さな子供を連れた主婦が集える店などは少ない。他エリアに比べて賃料が低めなことも、出店を考えやすいポイントだ。
【街の声】
□40代 主婦
安いイタめし屋さんとかお寿司屋さんがあると嬉しいです。家族で行けるお店があまりないですよね。
□30代 会社員 男性
中高年が多いから、若い人が入りやすいカフェはないと思いますよ。
□20代 学生 男性
有名なチェーン店が少ないので、今っぽい定食屋とか欲しいです。
日時: 2008年05月13日 00:00
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さあ！開業。 どうやって集客するのか？ そして・・・・。
集客の要素はお客様に興味をどうもたせるかがポイント。
ご存知のように新規のお客様はチラシを打ったり、地域のフリーペーパーなどに
広告を載せたり、企画やプロモーションを行なったり、方法論は様々。
多少の経費も伴いますが、その期間は集客も売上も見込める事になります。
勿論、企画内容にお客様が興味を持たなければ、結果は自ずと見えしまいますが（笑）
安売りなのか？量で勝負なのか？内容で勝負なのか？
お客様にその企画の“お買い得感”が伝わるような内容にしなくてはなりません。
コンセプトを１つに絞って、解りやすくダイレクトにお客様に伝える事が大切です。
経営サイドから物事を考えると原価の事や経費の事など、負担に感じることが多いことでしょう。
でもお客様が来られなければその悩み事も意味がありません。
まずは“集客”です。多少の経費は目をつぶって、お客様にその店舗の存在を認識して頂いて、
次の機会に店舗選定の選択肢に入る事が重要なのです。
次のステップですが、仮にお客様が多数来られたとしてもそれで成功と言えるでしょうか？
多くの店主や店長が失敗するのは、イベントの当日やその期間に集中してしまってそこに掛けた
経費の意味をまったく理解していない事です。
（この事は重要！）イベントの内容はお客様にとって行き易い環境なのです。
別の言い方をすれば沢山来られて当たり前なのです。その次の一手が重要になるのですが・・・？。
と言う事はそのお客様達に“次の仕掛け”を上手く伝える事が出来なければそのイベントは当日だけの
“おまつり”になってしまうわけです。ビジネスとしては残念ながら失敗と判断するしかないと思われます。
では失敗しない為には・・・・・。私共にご提案させて下さい。
詳しくはこちらをご覧ください。
グローリアス株式会社
日時: 2008年05月12日 14:12
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不動産屋を賢く選ぶ
物件探しの前提が変わった
以前は、飲食店の物件探しをするには、まず一つの不動産屋に決め、じっくり二人三脚で探すのが最良だと言われていた。実際にそうやって探していた人が多かったし、そうすることでいい物件を見つけだすことができた。
しかし、今はスピードが重視される時代。作ろうと思った店の構想が、今すぐならヒットする可能性をもっていても、それが１年後にオープンしたのでは、もう古いと見向きもされない可能性もあるのだ。つまり物件探しにも、あまり時間をかけない方がいい。
ただし、あまりに焦り、条件の悪い物件を選んでしまったのでは商売は立ち行かない。少しでも早く、いい物件を見つけるには、やはりコツが必要となるのだ。もちろん、物件探しに不動産屋との二人三脚が必要であることに変わりはない。つまり、どんな不動産屋を選ぶかが勝負の分かれめとなる。
飲食店などの店舗物件を扱う不動産業者は大きく分けて２種類あることをご存じだろうか。
一つは、どこにでもある地域密着型の不動産屋で、住宅物件も扱う、いわゆる普通の不動産屋。そしてもう一つが、店舗や事務所など、事業用の物件を専門的に扱う不動産屋。二つの特徴を理解し、賢く使い分けることが成功へのカギとなる。
特定地域の情報をいち早く入手
まず一つめの地域密着型の不動産屋は、商店街や駅前にある不動産屋だ。賃貸住宅を借りるために利用したことがあるという人も多いだろう。この不動産屋の最大の強みは、情報の早さにある。
マンションやビルのオーナーは、空き部屋（テナント）がなく、常に満室であることが望ましい。そのため、次の借り手が見つかりにくい店舗物件の解約には、３カ月前の告知を義務付けているところが多い。オーナーは解約の申し出を受けると、次の借り手を探すために、不動産屋に募集を依頼する。
個人所有のビルや商店街の物件などは、特定の不動産業者との付き合いが深い。こういった場合、テナントに空きが出そうになれば、住居同様、最初に情報を話すのは、おなじみの不動産屋ということになる。一般の不動産屋にその情報が流されるのは、解約が近くなってから、または解約後が一般的なので、それまでは地元の業者のみが知る情報となるのだ。いい条件の物件は、前の店舗が閉店する前に次の借り手が決まるカラクリはここにあるのだ。
このタイプの不動産屋を探すには、狙った地域の空き物件に「テナント募集」の表示を探すのがよい。何もその物件を契約するのを目的にするのではない。あくまでもその地域に強い不動産業者を探す一つの手段として活用するのだ。また、近くの不動産屋であればこまめに顔を出し、友好な関係を築いておくことも重要だ。
情報量とサポート力で出店者をカバー
もう一つが店舗物件を専門に扱う不動産業者。23区内や都内全域など、広い範囲の物件を扱う。物件探しだけでなく、その後の内外装工事や融資など、専門的な立場からのアドバイスがもらえるのが特徴だ。
同じ予算でも、出店地域によって借りられる広さや立地条件は大きく違ってくる。「○○線沿線」とか、「ターミナル駅に近い物件」などと、広い地域を想定しているのであれば、こういった業者を利用するのが賢明だ。
また、専門であることの強みとして、「その物件は融資を受けやすいか」、次のステップとなる「工事業者をどうするのか」など、賃貸契約から融資、オープンにかかわる広い知識までサポートしてくれるところが多い。
開業と融資は、切り離せない。せっかくいい物件を見つけても、融資が下りないために土壇場であきらめる･･･ということがないよう、物件探しの段階から考慮しておけば、予防線になるだろう。
このタイプの業者は雑誌やインターネットで検索するのも一つの手だ。また、すでに開業した人に紹介してもらったり、業者によっては無料で定期的に飲食店開業セミナーを開催しているケースもあるので、大いに活用したい。
業者は自然に絞り込まれる
物件探しでは、この二つの業者のどちらが自分に適しているかを考えた後に、複数の不動産屋に足を運び、多くの担当者に会って、物件を見に行くとよいだろう。そうしていくつかの不動産屋に通ううち、情報力のある業者や親身になってくれる担当者が自然に絞り込まれてくる。
“物件探しをスピーディーに”とは言っても、ある程度の時間はかかる。そんな時に焦りは禁物だ。
その場限りではなく、長く関わっていくからこそ、信頼でき、要望をきちんと聞いてくれる業者や人を選ばなければならない。多くの人が狙っている掘り出し物件を積極的に見つけ出し、スピーディーに対応してくれる業者との出会いが、いい物件を契約する最大の秘訣と言えるのだ。
太っ腹な不動産屋社長との出会いが人生を変えた
物件探しのポイントに、「親身になってくれる不動産屋探し」とよく言われる。何をもって“親身”というのかは難しいところだが、究極の“親身になってくれた不動産屋”の話を紹介しよう。
ある青年がラーメン屋を開きたいとその不動産屋を訪ねた。２０代の青年は、ラーメン屋で修業し、安い給料からコツコツと貯蓄をしていたが、その額はわずかに１５０万円。必死に貯めたお金だったが、開業するにはあまりに少なすぎることを知り、落胆を隠せなかった。融資を受けたくても、保証人がいなかったからだ。
夢をあきらめようとしたとき、不動産屋の社長が保証人になることを提案しくれた。もちろんいくつかの条件を提示したが、店舗運営に必要以上に口を出すつもりはない。ただ、青年の熱心さと人柄に惚れてのことだった。
ラーメン屋は開業から１年が過ぎ、順調に売上を伸ばしている。客数が伸びず困った時や味に自信がなくなった時、いつも厳しくアドバイスしてくれたのが、この社長。青年は｢感謝してもし尽くせないほどの感謝をしている｣という。
実は、この社長が保証人となった店舗はここだけではない。すでに10人近くの人をサポートし、そのすべてがうまくいっているという。
時として人との出会いが人生を左右する。その一つの形が、物件探しにも隠れているから驚きだ。
続きを読む "失敗しない物件選び：第18回不動産屋を賢く選ぶ" »
日時: 2008年04月28日 15:54
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都内有数の商業地区・吉祥寺は、賃料相場も高めで新規出店も多い、「激熱」の人気出店エリアだ。
吉祥寺駅北口。駅前ロータリーには武蔵関、大泉学園、中野方面のバスが発着している。
【Town Data】
●昼人口：137,862人
●夜人口：154,921人
※2007年、武蔵野市の住民基本台帳をもとに編集部で算出（数値は武蔵野市全体）
●交通：
JR線中央線快速で「新宿駅」まで17分
JR線中央線快速で「東京駅」まで30分
京王井の頭線急行で「渋谷駅」まで16分
●1日平均乗降客数：
JR線「吉祥寺駅」140,155人（2006年度）
京王井の頭線「吉祥寺駅」144,344人（2006年度）
●商業集積：
井の頭恩賜公園、吉祥寺サンロード商店街、武蔵野市立吉祥寺美術館、吉祥寺シアター、吉祥寺パルコ、東急百貨店吉祥寺店、伊勢丹吉祥寺店本館・新館、丸井吉祥寺店
【出店おすすめエリア】
東急裏
ヨドバシカメラ界隈
吉祥寺通り沿い
【賃料相場】
①駅から徒歩５分圏内・・・坪4.0万円～
②それ以外のエリア・・・坪2.3万円～
③繁華街を離れると約1割ほど減
※上記①～③は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5～１割減程度
※保証金0～10カ月前後
【夜間人口より昼間人口のほうが多い人気エリア】
武蔵野市の玄関である吉祥寺は、有名百貨店や映画館、劇場などが集積する人気エリア。各種の『住みたい街アンケート』でも必ず上位にランクインするなど、若者から高齢者まで幅広い層の注目を集めている。
駅周辺は都内有数の商業地区になっており、パルコや東急百貨店などの大型商業施設があるほか、オープン化ふェやライブハウス、ジャズ喫茶などが所狭しと立ち並ぶ。週末はもちろん、平日の日中にもたくさんの買い物客が訪れる。
吉祥寺の特徴の一つは夜間人口より昼間人口のほうが多いこと。都心に向かう通勤・通学者のベットタウンでありながらも、多摩地区の中心都市としての機能も果たしている。
【駅北側の注目は東急裏とヨドバシカメラ界隈】
駅北側のメインストリートは、『サンロード商店街』と『東急チェリーナード』という２つのアーケード商店街。
東急チェリーナードを抜けた先には『東急百貨店吉祥寺店』があるが、注目は、さらにその北西の「東急裏」と呼ばれるエリア。東急裏はここ数年で急速に開発が進んだエリアであり、人気のオープンカフェやお洒落なスイーツ店などが点在している。
また、駅の北東は昨年、『ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺』がオープンし、新たな人の流れが生まれている。もともと歓楽街だったエリアだが、最近はエスニック料理店やワインバーなどがオープン。吉祥寺の他エリアに比べ、やや賃料が低めなことも人気の理由のようだ。
【駅南側は若干年齢層が低め客単価も抑えた店が目立つ】
駅南側にはバスの通り道にもなっている『パークロード商店街』が広がっている。こちらもチェーン店はもちろん、個人オーナーの飲食店が点在している。
また、駅から徒歩５分、４００メートルほどの場所には井の頭公園があり、公園までの道中には老舗焼鳥店『いせや総本店』（新装オープンに向けて工事中）をはじめとする個性的な店が並ぶ。
駅北側に比べ、南側は若干だが年齢層が低めで、客単価も低めに抑えた飲食店が目立つ。
【出店検討エリアの競合店チェックは必須】
居住者別にエリアを見てみると、学生に人気が高いのは成蹊大学に近い「吉祥寺北町１～２丁目」「吉祥寺東町１～２丁目」。また、閑静な高級住宅街になっているのが東急裏のさらに奥のエリア。駅南側では「御殿山」や「吉祥寺南町３丁目」界隈は、井の頭公園も近く、落ち着いた雰囲気が漂う。
吉祥寺はカフェや和食、イタリアンにフレンチとありとあらゆる業態が揃っているので、出店を検討する際には、近隣に競合する飲食店がどれだけあるかを綿密にリサーチする必要がある。また、道幅の狭い路地も多いので、看板をどこに置くかなど、出店後の販促方法についてもしっかりイメージしておきたい。
【地産地消の流れを受け武蔵野野菜を使う飲食店が急増】
吉祥寺の飲食店動向として注目したいのは、昨今の地産地消の流れを受け、『割烹みや田』や『ハモニカキッチン』など、地元の武蔵野野菜を使う飲食店が増えてきていること。また、荻窪にあった人気北欧カフェ『ｍｏｉ』が移転してくる（Ｐ●“開業者インタビュー”に詳しい記事）など、人気店のリニューアルや有名店からの独立出店も昨年から続いている。
さらに『ＳＴＡＮＤお茶漬けバーＺＵＺＵ吉祥寺店』など、これまでにはないコンセプトを打ち出す飲食店もあり、以前にも増して競争が激しくなった感がある。人気の街だけに、賃料相場も決して低いとは言えず、出店に際しては相応の戦略が求められそうだ。
日時: 2008年04月14日 12:00
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夢を現実に近づける
飲食店は誰にとっても身近な存在で、アルバイトも含めれば、実に多くの人がその仕事を経験している。そして、「いつか自分の店を持ちたい」と思っている人も実に多い。でもほとんどの人にとってそれは夢に終わってしまいがち。「いつか実現できたらいいなぁ」と思いつつ、実際に行動に移せる人は少ない。
でもそれを身近な目標ととらえ、開業のための準備をはじめたのなら、夢見てきたイメージを具体化し、実現に向けて動き出さなければならない。もちろん、その作業は多岐にわたるが、中でも重要なことのひとつに物件探しが挙げられる。どんな店を作るにしても、それを形にする物件がなければ、実現することはできないのだ。
ところが初めて開業を考える人で、物件探しの経験がある人はほんのひと握り。多くは、まったくの手探り状態からスタートすることになる。
では、物件探しをするために、まず何からはじめればいいのだろうか。今回は、不動産屋に行く前にやるべきポイントを整理しよう。
お客の支持を得られるかが鍵
物件を探すには、不動産屋の手を借りる。それは誰もが知っていることだ。不動産屋は駅前や商店街、住宅地など、身近なところに多くある。中には物件を探すには、とにかく不動産屋に行き、物件を見て回るのが手っ取り早いと思う人もいるが、店舗探しにおいては、行き当たりばったりではうまくいかない。
中には、「これまで何度も引っ越しをしているから、不動産屋には慣れている」という人もいるが、住宅探しとはまったく違う基準を必要とするので注意が必要だ。
たとえば、住宅を探すには、支払可能な家賃と広さ（部屋数）、駅からの距離、築年数などの条件が挙げられる。ところが、実際には思い通りの物件は見当たらないため、何らかの妥協をすることとなる。駅から遠い物件にするとか、古い物件にするなどだ。そしてこの妥協は、「自分（や家族）が我慢すればいい」こととなる。
ところが店舗となると、話は違う。駅から遠い、古いなどの悪条件を我慢するのはオーナーではなくお客だ。当然ながら、そんな我慢をしてまで行きたいと思う店はそう簡単にできない。つまり、悪条件を抱えた店は客数が伸びず、経営が立ち行かないことになる。
では逆に、高い賃料を払ってでも、好条件の物件を選ぶ方がいいか？というとそうもいかない。賃料などの経費が上がれば、それをまかなうだけの売上が必要となる。最初から順調に売れる保証はないから、それだけ経営リスクが高くなってしまう。最悪のケースでは、経営を断念しなければならないこともあるだろう。
店舗は、そこにお客を呼び、料理とサービスを提供し、対価をもらう経済活動の場となる。自分がどう思うかだけでなく、いかに多くのお客に支持される店作りをするかが重要になる。その基盤となる物件選びでは、妥協点も広い視野で判断する必要があるのだ。
あやふやな回答が誤解を生む
さてもうひとつ、具体的なイメージがない状態で不動産屋に行き、失敗するケースをあげたい。
不動産屋に行くと、希望の条件や予算などを聞かれる。この作業は、開業希望者と不動産屋が二人三脚で物件を探すための共通認識作りで、とても重要なステップだ。ところがココで具体的なイメージがなければ、明快な回答ができない。中には、「まだ決めていない」と言い出しづらく、適当なことを言ったり、不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうこともある。
もちろん不動産屋に悪気はない。あやふやな答えが誤解を生み、条件の幅が広がり、優先順位に狂いが生じてしまうのだ。
また不動産屋は、たくさんの物件を見て回るのではなく、今ある物件で契約してくれた方が時間もかからずありがたいと思っている。質問に対する明快な答えがなければ「真剣に探しているのではないのかも」と思われ、相手も真剣にはなってくれないのだ。
店舗物件は、そう簡単に見つかるものではない。少しでも好条件の物件を、予算内で見つけようと思うから、みな時間がかかっている。焦らずじっくり腰を据えて、冷静に判断するようにしたい。そして、誤解を生まないように、自分の意見はきちんと伝える。後で「しまった…」と思っても、すべては自分の責任となるのだ。そのためにも、まずは自分のイメージを具体化し、数字を伴った計画に高め、自信を持って不動産屋の門をたたくようにしてもらいたい。
【コラム】
夢を叶えるのは楽じゃない。
ある男性は、人前で自分の意見を言うことができず、とりあえずうなずいてしまうクセがあった。そんな性格を変え、自分に正直に生きたいと独立することを決めたのだが、そういう人に限って、不動産屋で担当についたのは強気で早口な女性。遠慮がちに条件を伝え、物件を見て回り、その日のうちに契約書を交わしてしまいそうになったが、最後の最後で「明日まで待って」といった。
翌日、不動産屋に現れたのは、その担当者にそっくりの強気な女性。
「うちの主人は、気の強い担当者の前で自分の意見が言えなかったようですが、この契約はなかったことに」と吐き捨てた。
担当者は、「でも昨日はかなり気に入っていたようですが･･･」と言ったが、まったく聞く耳を持たない。不動産屋の社長が割って入り、話を聞くと、「私が問い詰めたら、あまりいい物件ではなかった気がすると言った」という。
男性の本心はどこにあるのかは誰もわからない。実はその物件を本当に気に入っていたのかもしれないが、真実は闇の中。結局彼は、２人の女性の間で振り回され、前途多難な船出となった。彼が夢を現実にできる日はくるのだろうか。自分の意見を言えるようにならなければ、その日は遠いことだろう。
続きを読む "失敗しない物件選び：第17回不動産屋に行く前に、イメージを具体化し、自信をつける" »
日時: 2008年03月21日 21:22
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