■商圏タイプ別のポイント
出店時に調査する立地の項目は共通ですが、重視すべき点は商圏のタイプ毎に異なります。
商圏のタイプは都市型であれば大きく「商業立地」「オフィス立地」「住宅立地」の３つに分けられます。今回はそれぞれの立地で注意すべきポイントを説明させて頂きます。
①商業立地
商業立地とは銀座・池袋・渋谷といった、大型の商業施設が複数あり、平日、土日ともに遠方から多くの人が集まる街のことです。
来街者がお金を使いに来ているので、基本的に高い売上が期待でき、客単価の高い業態が成り立ち易いというメリットがあります。
もちろん競合店も多くあるので、他店の状況を観察し、差別化要因や出店余地があるかを見極めなければなりません。
商業立地の良い物件は賃料・競争率が高く、物件取得の難易度は高くなる傾向があります。
商業立地では一見のお客を取り込んでいく必要があるため、ある程度の人通りがある場所で、間口・看板を認知されやすくするといった工夫が重要になります。
②オフィス立地
オフィス立地は丸の内・新橋・虎ノ門等、オフィスが集中しており、商業施設が殆ど無い街です。
オフィス立地のメリットは、平日昼間の人口密度が極端に高くなるという事です。
ランチタイムに限ると、飲食に対する需要と供給のバランスが崩れているため、よほどの事が無い限り集客には問題ありません。
また、毎日ほぼ同じ人が通勤してくるため、顧客の常連化が狙え、アルコールを提供する業態であれば定期的な宴会需要も期待できます。
一方、デメリットとしては、休日の売上が期待できないという事が挙げられます。
平日と比較すると著しく売上が落ち込んでしまう点を考慮した事業計画を立てる必要があります。
オフィス立地ではランチタイムにテイクアウトを実施したり、割引券等を持参した法人営業が有効になります。
③住宅立地
住宅立地は、居住者が多く人口の流入が殆ど無い街です。
住宅立地のメリットは、競合が少なく、賃料が比較的安いという事です。
デメリットとしては、客層がほぼ近隣住人に限定されるため、商業立地やオフィス立地と比較すると商圏のポテンシャルが低く、高い売上が見込みにくいという事が挙げられます。
客層が限定されている住宅立地では、住人の質を見極める重要性が高くなります。
例えば、所得が低く住人の年齢層が高い街に客単価が高い若者向けの店を出しても成功は難しいと言えます。逆に、商圏が閉鎖的な分、住人のニーズに合ったコンセプトの店舗であれば、競合・賃料の面から安定した利益を獲得し易い立地です。
住宅立地では商業立地やオフィス立地と比較すると新聞の折込みチラシといった販促手法が効果的になります。
商圏タイプの特徴を軽視し、自店のコンセプトに合わない立地に出店してしまうと思わぬ苦戦を強いられる事があります。
立地選定を行う前には商圏タイプ毎の特徴を十分に考慮するようにして下さい。
（情報提供）
株式会社リアルエージェント 取締役 赤坂明男
過去、１０以上にわたるＦＣブランドの出店戦略並びに出店基準を策定。
立地診断実績は１０００件以上。 データ解析士、統計士。
