掘り出し物件は難しい…
物件の中には、掘り出し物件といわれるものが存在する。条件がよい割に契約にかかるコストや家賃が相場に比べて安い物件だ。しかし、それが本当に掘り出し物件なのかどうかは、簡単に判断できるものではない。物件を探している段階では好条件に見えたものも、実際にオープンしてみると、一概にそうとは言えないことや、意外な落とし穴が待っていることもある。
今回は、「もっとちゃんと考えておけばよかった…」と後悔した経験を持つ、元飲食店オーナーに話を聞いた。ぜひ参考にしていただきたい。
あえて選んだ期限付き悪条件
１９９０年代から首都圏では、渋滞を緩和することを目的とした幹線道路の拡幅や立体交差化、高速道路の拡充をめざし、大がかりな工事を実施している。これらの工事は、工期が長く、また計画より大幅に遅れるのが約束事のようになっている。
大手商社に20年近く勤めていた田代浩太さんは、「どうせ独立するなら体が十分に動くうちに」と脱サラをして、長年の夢だったレストランを開くことにした。場所は山手通り沿いで、自宅から10分ほどのところにあるビルの１階だった。駅からは多少時間がかかるものの、人通りは十分にあることは知っていた。
山手通りはすでに何年も工事をしていたが、「この地域は来年には工事が終わる」と誰もが信じていた。不動産業者も「工事が終わればかなりの来客が期待できる物件」と太鼓判を押した。しかも、大家は「工事が始まって家賃を３割も下げたが、工事が終わっても現状を維持する」と教えてくれた。もちろん自分でも工事説明の看板をチェックしたが、確かに完成は翌年になっており、店の前にゆったりとした歩道ができることも確認できた。
「工事が終われば最高の掘り出し物件になると信じて疑いませんでした。道路完成まで約１年。飲食業の経験がなかった自分には、準備期間があったほうがいいと思っていましたので、工期を長めの試運転と考えれば、むしろありがたいとさえ思い、その物件を契約することにしたのです」
早期退職制度を利用し、十分な退職金を得ることができたため、長年温めてきたイメージをそのまま形にしたような店を作り、大満足だった。
店の存在を消す事態
店はオープンしても認知が上がらず、売上は伸びなかった。時には１日店を開けていても２〜３人しか来店しない日もあったが、当初から覚悟していたことであり、焦りはなかった。
ところがある日を境に、店の前の道路が毎週のように変化するようになった。以前は歩道のガードレールが移動式であったものの、それなりに道路からも店が見えていたのだが、道路から店までが10メートル以上にもなり、その間に身長よりも高いシートで覆われた資材置き場が作られた。さらに、歩行者用の歩道は道路際にあり、店を利用する人だけが枝分かれした細い道を入ってこなければならない状況になった。その頃には、仕事帰りにちょっと寄って行くという人も増えていたのだが、店が視界に入らない状況ではそれも期待できない。業を煮やした田代さんは、工事業者に話を聞きに行った。そして聞かされたのは、最低２年の工期延長だった。
「役所がやる工事ですから、予定工期は当てにならないことくらい分かっていました。でもまさか、店の存在すら消されてしまうほどひどい状態になるとは思ってもみませんでした。夢の実現が目の前にあることで気分が高揚し、最悪の状況を予想できなくなっていた自分の甘さに愕然としました」
話し合いの結果、店への案内看板を道路と歩道に作ってもらうことになったが、やはり客足は伸びないままだった。
こうなるとなかなか浮上するのは難しい。無借金経営を目指し、運転資金をあまり残さなかったために、あっという間に経営体力が無くなった。それでもなんとか１年半の間がんばったが、結局陽の目を見ないまま閉店の日を迎えた。
「もう閉店まで１週間となったころ、新規のお客さんが来店し、店を気に入ってくれて、『すぐ近くに住んでいるのにこんな店があることを知らなかった。これからはたくさん利用します』と言われ、あまりの虚しさに涙が出ました。もっと違う場所だったら、時期が違ったら、結果が違ったのではないかと思うと、今も眠れません」
田代さんのケースは実に不幸な例だが、決して珍しいものではない。一見すると有利な条件を持つ物件に出会った時、夢見る感情が先に立ち、冷静さを失うことは誰にでも起こりえる。
しかし当初の計算が狂うのは、よくあること。とくにそれが外的要因による場合、自分では解決策が見つけられないだけに、無力のまま最悪の結果を迎える可能性も高い。
情報はできるだけ多く集め、さらに最悪のケースを想定し、それを乗り切る方策を事前に考えておくようにしたい。乗り切ることが困難であるなら、手を出さないほうがいい。
特に、それが公的機関が行うものであったり、大規模な計画である場合、スケジュール通りに進まないのは世の常だ。甘い計算はせず、石橋は十分に叩いて渡るようにしたい。
[コラム]
「お客が支えてくれる」飲食店の魅力
都内の商店街の外れにあった手作り弁当の店は、喫茶店の軒先を間借りする形でスタートした地域密着の店だった。顧客の支持を集め、やっと居抜きの物件を手に入れたが、ほどなく区画整理地区に指定され、建物ごと撤去させられることとなった。どうしてもその地域から離れたくなかったため、すぐ近くの区の管理地を借してくれるよう署名を集め、奇跡的に話が通った。
ところが、区画整理の工事が始まると、新たな店の前の道路まで掘り返さなければならず、連日夜間工事が行われた。まったく眠れない日々となり、さすがにそれが３ヵ月も続くと体力的な限界がきた。工事が終わる目安も分からず、区の不誠実な対応に不信感を募らせたオーナーは、隣の区に新たな場所を探すことを決め、署名をしてくれたお客に謝罪した。
ところが、その店を利用していたお客たちは、一緒に場所探しをし、宣伝活動も手伝ってくれた。
オーナーを襲った２度の不幸を救ってくれたのは、その店を愛したたくさんの顧客だったのだ。
たくさんの人の日常に溶け込むことができる飲食店には、他の業種にはない魅力がたくさんある。「だから飲食店はやめられない」。オーナーの言葉が熱く心に響いてくる。]]>
『新しい飲食店開業』飲食店の新規開業、繁盛店づくりに今すぐ役立つ！物件情報も満載。
定期購読はこちら]]>
【Town Data】
●交通：
東急東横線で「渋谷駅」まで9分
東急東横線で「横浜駅」まで15分
東京メトロ丸ノ内線で「東京駅」まで27分
●1日平均乗降客数：
東急東横線「自由が丘駅」86,521人（2006年）
大井町線「自由が丘駅」（2006年）
●商業集積：
自由が丘デパート、自由が丘スイーツフォレスト、トレインチ自由が丘、自由が丘とうきゅう、熊野神社
【出店おすすめエリア】
自由通り沿い
カトレア通り沿い
佐山緑道沿い
【賃料相場】
・駅から徒歩５分圏内・・・坪2.5万円〜
・それ以外のエリア・・・坪1.8万円〜
・繁華街を離れると約1〜2割ほど減
※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜１割減程度
※保証金0〜10ヵ月前後
【上品さと親しみやすさを兼ね備えた街】
スイーツの名店やブティック、雑貨ショップがひしめく自由が丘は、駅を中心に洗練された街並みが形成されている。東急東横線で渋谷から９分、横浜から15分でアクセスできることから、平日休日を問わず、多くの買物客が訪れる。雑誌などのアンケートを見ても、「住みたい街」の上位に常に名を連ねることが多い人気の街だ。
自由が丘という街のブランドは、「上品さ」と「親しみやすさ」を兼ね備えていることが特徴で、この街を起点に飲食業に参入する企業も少なくない。とくに『モンブラン』（自由が丘１−29−３）や『亀屋万年堂』（自由が丘１-15-12）、『モンサンクレール』（自由ヶ丘２-22-４）などの名店が多いことから、スイーツの街というポジションが確立されている。
【高級だけど高級過ぎない】
自由が丘の「高級さ」を代表する存在となっているのが、06年10月に開業した『Trainchi（トレインチ）』。パンの名店『ブランジェ浅野屋』や、契約農家から有機野菜を仕入れる『ロブロス』など、高品質で個性的な13のショップが集っている。また、西武百貨店系列のスーパー『ザ・ガーデン自由が丘』は、国産の高級食材や輸入ものの菓子、調味料などを重点的に取り扱っている。
『トレインチ』のコンセプトは、「手に届く上質」。高級だけど高級過ぎないというのが、自由が丘での出店を考えるポイントの一つだ。その点では、「高質食品スーパーマーケット」をコンセプトとする『ザ・ガーデン自由が丘』の価格設定は大いに参考になる。いくつかの商品をピックアップして、他エリアにあるスーパーと、どれくらいの価格差があるかをリサーチしてみるのも良いかもしれない。
【ライフスタイル提案で20〜30代女性を取り込む】
『自由が丘の百科事典』（自由が丘商店街振興組合著）によると、この界隈には６３２の店舗があるとのこと。飲食だけに目を向けても焼肉、ラーメンからイタリアン、フレンチまで、ありとあらゆる店が軒を連ねる。
ここ最近は再開発が進んだことで、これまでの家族経営のショップに加えて、大規模資本の入った大型店が進出している。また、近年のロハスブームを背景に、オーガニック・レストランやシンプル、ナチュラルを掲げるインテリアショップなどが増えているのも特筆すべき点だ。
いずれの店もターゲットにしているのは、自由が丘への来客比率が高い30代女性。自由が丘南口の中心地帯である佐山緑道には、レディス商品だけを集めた女性向け『ＵＮＩＱＬＯ』（自由が丘１-８-21）や『フランフラン』（世田谷区奥沢５-26-16）など、ライフスタイルを提案するブランドショップが並ぶ。いかに20〜30代の女性を取り込むかは、自由が丘での出店を考える上で重要なポイントであり、佐山緑道にはそのヒントがある。
【地元の中高年層が通える店が求められている】
自由が丘は多くの買物客が訪れる商業地である一方、城南地区を代表する住宅街でもある。ショッピングの中心層は20〜30代の女性だが、居住しているのはやはり中高年層が中心。05年から５年計画で駅のバリアフリー化なども進められている。
しかし、「静かにゆっくり飲める店は少ない」「地元客が通える店は限られている」などの声もあり、ここに暮らす中高年層をターゲットとする飲食店は充実していない状況だ。徹底的に地元客のみをターゲットにした店づくりも検討の余地がありそうだ。
【街の声】
□40代 主婦
外食できるお店が多いですが、自由が丘でお料理の勉強をする主婦の方も多いですよ。
□40代 会社員 男性
自由が丘にはおいしい和食が食べられて、居心地良く過ごせる店は少ないと感じています。
□20代 学生 男性
毎日でも行ける安い定食屋が欲しいです。どこも高めなので……。]]>
川口駅東口。かわぐちCASTYやキュポ・ラ、そごうなどの商業施設、市役所や中央図書館などの行政施設があり、平日でもかなりの人通りがある。
【マンションの建設ラッシュで人口が急増】
マンションの建設ラッシュが続き、人口が急激に増え続けている川口。新宿や上野まで20分弱でアクセスできることもあり、以前は東京のベッドタウンという印象もあったが、昨今は駅周辺の再開発によって、『キュポ・ラ』や『アリオ川口』『ＭＯＶＩＸ川口』などの商業施設が完成。川口独自の文化が生まれてきている。
川口駅は埼玉県内のＪＲ駅としては２番目に乗車人員の多い街だが、大宮や赤羽などの繁華街が近いこともあって、他エリアからの流入は見込みづらい。商業施設が増えても、「住んでいる人が主体の街」というのが、川口の特徴と言える。
【駅東側と西側では通行量にも大きな差】
川口は東京とさいたま市に挟まれていることもあり、人口ほど商業基盤は見られないと思われていた。しかし、再開発が進み、駅前に商業地域が形成されたほか、主要道路沿いにもロードサイド店舗が増えている。
駅周辺を見渡すと、駅東側と西側で雰囲気が異なるのがわかる。そごうやかわぐちキャスティなどの商業施設があり、人通りの多いのが東側。
これに対し、西側は文化施設や高層マンションなどが立地する閑静な住宅街といった面持ち。マンション建設はまだ続いているので、今後の動向を見極める必要があるが、現状では、駅東側と西側では通行量に大きな差がある。
【再開発動向今秋にも新たな商業施設がオープン】
川口駅周辺は準工業地域に指定される地区が広がり、工場跡地も多かったため、20階建て以上の高層マンションが多く建設されている。大型商業施設の増床リニューアルも盛んで、昨秋には『イオンモール川口キャラ』が、『クリスピー・クリーム・ドーナツ』の国内３号店を誘致するなどのリニューアルを行っている。
また、今秋には練馬線沿いの川口金属工業本社工場の一部に『ララガーデン川口』（仮称）が開業予定。食品スーパー『ヨークマート』、スポーツクラブ『コナミスポーツクラブ』を主要テナントに、１００店ほどの店舗が入る予定だ。
【市役所や川口オート界隈、ロードサイドも検討したいポイント】
「どんな店が出来てほしいか」を川口駅周辺で聞き取り取材したところ、「子供を預かってくれるカフェ」（20代・主婦）、「安い定食屋」（30代・会社員）「おいしい魚が食べられる店」（40代・会社員）という声が上がった。チェーン店が出揃っている感もあるが、業種によってはまだまだ参入の余地がありそうだ。
出店エリアとして注目したいのは、駅前はもちろん、川口市役所や川口オートなどの施設界隈が興味深い。また、業種によっては主要道路沿いのロードサイドも検討ポイントになるのではないだろうか。いずれにしても地元客を取り込みながらの集客を考える必要がありそうだ。]]>
「ばか値市」（毎月10日）などで知られる砂町銀座商店街。明治通りと丸八通りを東西に走る同商店街（670ｍ）には約180の店舗が軒を連ねる。家賃は坪２万円にもかかわらず、空き店舗はすぐに埋まってしまう。
【７月に大規模商業施設がオープン予定】
江東区の東端に位置する砂町は、荒川を生活圏内に抱えるリバーサイドの街。かつては広大な工場・倉庫地帯という印象だったが、ここ数年で再開発が進み、医療施設や公園、大規模商業施設などが次々に建設されている。
今年７月には東西線『南砂町駅』から徒歩５分ほどの場所に、三菱地所の大規模商業施設がオープンする予定。また、亀戸〜西大島〜南砂町〜新木場間においては、新型路面電車の新線計画もある。なお行政区分上は、南砂の大部分と新砂、東砂の一部が「南砂地区」、北砂と東砂が「砂町地区」となっている。
【南砂地区は最注目のホットエリアに】
南砂地区の現在の中心地は、ジャスコやドイトを核店舗とする商業施設『トピレックプラザ』のあるエリア（南砂６丁目）。付近には大規模高層マンションも多数建設されており、区役所出張所や区立図書館もあるため、家族連れや高齢者でいつも賑わっている。ただし、今年７月に三菱地所の大規模複合商業施設が完成すると、中心地は新砂エリアに移る可能性もある。同施設は専門店の集合のようなものになると予想されている。いずれにしても徒歩圏内に２つの大規模商業複合施設が同居することで、亀戸や新木場など他エリアからの買物客が増えるのは間違いないだろう。
【砂町地区は砂町銀座商店街が牽引】
北砂と東砂からなる砂町地区も負けてはいない。北砂エリアにある小名木川貨物駅跡地では再開発が進行中で、広大な土地に公園や医療施設、フィットネスクラブなどが配備される予定だ。周辺の開発も進んでおり、中高層マンションの建設も相次いでいる。
また、北砂には砂町銀座商店街があることも忘れるわけにはいかない。テレビ番組でも度々取り上げられる同商店街には約１８０の店舗が軒を連ね、地域の台所に役割を担っている。最近は大手チェーンも進出しているが、昔からの飲食店もまだまだ健在だ。
【高齢者や育児ママがくつろげる飲食店が少ない】
再開発によって目覚しい発展を遂げている南砂・砂町地区。両地区に共通する特徴としては高齢者医療・福祉施設の充実が上げられる。界隈には在宅介護支援センターや老人福祉センターが点在し、公園で息抜きするお年寄りの姿も多い。しかし、その一方でこうしたお年寄りが気軽に立ち寄れる雰囲気の飲食店は多いとは言えない。
また、分譲マンションが相次いで建設され、家族連れが増えているが、育児中の母親がくつろげそうな飲食店も少ない。高齢者や子連れ客をターゲットとする業態を考えているなら、南砂・砂町エリアはかなり狙い目と言えるだろう。]]>
【Town Data】
●昼人口：315,416人
●夜人口：115,541人
※平成16年、渋谷区の住民基本台帳をもとに編集部で算出
●交通：
JR山手線「品川駅」9分
JR山手線「東京駅」19分
JR山手線「上野駅」27分
●1日平均乗降客数：
JR東日本（山手・埼京線・湘南新宿ライン）135,318人（2006年度）
東京地下鉄99,683人（2006年度）
●商業集積：
恵比寿ガーデンプレイス、アトレ恵比寿、恵比寿ガーデンシネマ、東京都写真美術館
【出店おすすめエリア】
恵比寿銀座
恵比寿ガーデンプレイス界隈
恵比寿1・4丁目
【賃料相場】
@駅から徒歩５分圏内・・・坪2.5万円〜
Aそれ以外のエリア・・・坪1.5万円〜
B繁華街を離れると約1〜2割ほど減
※上記@〜Bは１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜１割減程度
※保証金0〜10ヵ月前後
【20代以上が中心の落ち着いた大人が集う街】
山手の一角として古い歴史を持ち、ファッショナブルな中にも庶民っぽさを残す恵比寿。周辺にはおしゃれな店舗が数多くあり、地元の商店街も健在。中目黒・六本木に乗り換えなく行けることから、年齢層は落ち着いた20代以上が中心になっている。
大人の街を象徴しているのが、今や街のランドマークになった『恵比寿ガーデンプレイス』。オフィスタワーや飲食施設、映画館などからなる同施設は、02年に大規模なリニューアルを実施。山手の洗練された大人のライフスタイルを『YEBISU STYLE』と位置づけ、衣・食・住にわたる提案を行っている。
【デリ＆スイーツへの対応が重要な検討ポイント】
ガーデンプレイスと合わせ恵比寿のシンボルになっている『アトレ恵比寿』も、都心回帰や交通網の変化などに対応するため、07年にリニューアルオープンした。メインフロアの３階コンコースは「トラディショナル・モダン」をコンセプトに、デリ＆スイーツゾーンに。寿司のテイクアウト店『はこび寿司沼津港』やインド料理店『シターラデリ』、パティスリーショップ『イレール ボン トン』などが軒を連ねている。
恵比寿は良質の住宅ゾーンである一方、外資系企業が集う国際的なビジネスゾーンでもある。出店に際して、デリやスイーツへの対応は重要な検討ポイントと言えるだろう。
【複合商業施設の完成で駅東口の環境も変化!?】
大人にシフトした飲食店が続々と登場する恵比寿において、新たに話題をさらいそうなのが、駅東口前で進行している複合商業施設の開発プロジェクトだ。
自然・美・健康をコンセプトに、１〜２階にはアウトドアショップ『モンベル』が、３〜５階にはフィットネスクラブ『東急スポーツオアシス』が、最上階と地下１階には飲食店が出店予定。ターゲットは恵比寿に集まる「高い感性の大人の女性」を中心とした都市生活者で、08年９月の開業を目指している。同施設がオープンすれば、駅東口の環境も大きく変動することが予想されている。
【トレンドやブームを作る飲食トレンドの発信地】
恵比寿は新進の店が集う飲食トレンドの発信地という特性があり、業種・業態を問わず競争が激しい。今後も個性的な飲食空間が登場するのは間違いないが、商圏が広く、マスコミの注目エリアであることなどを踏まえれば、出店を検討する余地は十分にあるのではないだろうか。
ただし、業界関係者や食通が足繁く通う街なため、ごまかしは利かない。しっかりとしたコンスプトや調理技術は必要不可欠であり、また、いかに自店の情報を発信していくかも重要ポイントとなる。賃料は高めなものの、新たな潮流を起こしたいと考えるなら、これ以上ない出店エリアと言えるだろう。]]>