http://www.inshokuten.com/blog/ 飲食店の店舗物件探し・出店支援の情報 ja Copyright 2008 Mon, 06 Oct 2008 22:12:04 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 学生街と住宅街が混在する街・早稲田は副都心線『西早稲田』駅も開業し、今後さらなる発展を期待できる注目エリアだ。 ▼日本を代表する学生街＆閑静な住宅街▼ 早稲田大学をはじめ学習院女子大学、日本女子大学、東京女子医科大学など数多くの教育機関が集積する街・早稲田。日本を代表する文教地区であり、学生を目当てとした飲食店や古書店もたくさんある。時代を感じさせる下宿や銭湯なども残っており、これこそがこの街の一番の特徴である。 　学生街である一方で、早稲田は閑静な住宅街でもある。もともと大名屋敷が居並んでいたこのエリアは、山手線の中心にあたり、生活利便も抜群。とくに戸山公園界隈はにぎやかな表通りから一歩、裏通りに入ると高級住宅地となる。 　今年６月に副都心線が開通し、それに合わせてマンションも次々と建設されるなど、今後はさらなる進化が期待できそうだ。 ▼リーズナブルな飲食店と長く愛され続ける老舗店が多い▼ 　早稲田にある飲食店を覗いてみると、平日だけの限定メニューを用意する定食屋や、大学の夏休み中は休業する居酒屋など、やはり学生を意識している店が多い。２５０円の「たぬき丼」を置く弁当店『わせだの弁当屋』（早稲田鶴巻町５３３）なども含め、この街での出店を考える上では、「リーズナブル」というのが重要なキーワードの一つとなる。 　また、明治時代から１００年以上の歴史を持つ大学があるだけに、早大南門通り商店会を筆頭に、複数の商店街が形成されているのも見逃せない点。 　明治45年創業の『天ぷら 高七』（若松町36−27）やカツ丼発祥の店『三朝庵』（馬場下町62）、早大の教員も足繁く通う『八幡鮨』（西早稲田 ３−１−１）など、それぞれの商店街に長く愛され続ける老舗店があるので、出店前には必ずチェックしておきたい。 ▼新線開業で新たな人の流れ▼ 　副都心線が開業し、明治通りと諏訪通りが交差する辺りに「西早稲田」駅が完成した。 　東西線の早稲田駅からはやや距離があるが、この位置に新宿・渋谷・池袋という三大副都心を縦断する路線ができたことで、大幅に利便性が増したことは間違いない。 西早稲田界隈は、海老の頭でダシを取った『二代目海老そば けいすけ』（高田馬場２−14−３）や、イタリアンとラーメンの融合で人気の『麺やＲＹＯＭＡ 』（西早稲田３−20−２）、「黄 かれーあえめん」の『北狼』（西早稲田２−21−７）など、個性的な味で勝負するラーメン店の密集地帯にもなっているが、周辺のマンション建設と合わせ、新線開業で新たな人の流れが生まれている。 「これまでに比べてお客の年齢層が上がった」、「遠くからの来店客が増えた」とは、周辺で飲食店を開く店主の声。さらに、フレンチレストラン『Restaurant Pigeon』（西早稲田3−27−4）やシュークリーム店『Sweets Heart』（西早稲田２−20−５）が開業するなど、続々と新店もオープンしている。出店にあたっては、今後の動向を見守りつつ慎重に検討したい。 ▼ラーメン店、カレー店が多く、中華屋が少ないなど偏りがある▼ 早稲田は学生の街らしく、おなかいっぱい食べられる食堂や、リーズナブルな飲み屋がたくさんある。 しかし、その一方で「ラーメン店とカレー店、ファストフードが多く、中華屋が少ない」、「高田馬場あたりの明治通り沿いには路面の寿司屋が少ない」など業態に偏りがあるのも事実。 １年も経たないうちに閉店を余儀なくされる飲食店もあるなど、競争の激しい街ではあるが、ニーズをしっかり見極められれば、まだまだ出店のチャンスはありそうだ。 【出店おすすめエリア】 早稲田通り沿い 早稲田大学周辺 西早稲田 【賃料相場】 ・駅から徒歩５分圏内・・・坪2.1万円〜 ・それ以外のエリア・・・坪1.8万円〜 ・繁華街を離れると約1〜2割ほど減 ※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜1.5割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 【Town Data】 ●昼人口：92,334人 ●夜人口：78,569人 ※2007年、新宿区の住民基本台帳をもとに編集部で算出 ●交通： 東京メトロ東西線で「大手町駅」まで11分 副都心線で「渋谷駅」まで12分 都電荒川線「王子駅」まで31分 ●1日平均乗降客数： 東京メトロ東西線「早稲田駅」70,524人（2007年） ●商業集積： 戸山公園、甘泉園公園、早稲田大学、穴八幡 【街の声】 □30代　主婦 学生相手の店が多いので、高くても大人が落ち着いて飲める店が増えると嬉しいですね。 □40代　会社員　男性 早稲田はラーメン屋とカレー屋は多いんですが、中華屋が少ないんですよね。 □20代　専門学校生　女性 最近、早稲田界隈には蕎麦屋が増殖している気がします。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/10/post_51.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/10/post_51.html 7.出店に役立つタウンデータ Mon, 06 Oct 2008 22:12:04 +0900 【注意力と理解力が必須スキル】 物件探しに限ったことではないが、ビジネスをする上で、注意力と理解力はとても重要なスキルとなる。今回は、物件探しで失敗をした実例を上げながら、どういったことに注意しなければならないのかを考えたい。 フードコーディネーターをしていた女性は、長年和食料理店で働いた腕の確かな料理人と意気投合し、共同経営で店を開くことになった。テーマは新感覚の創作和食の店で一致。料理人は腕には自信があったが、経営についてはまったくの素人。一方女性は、それまでにいくつかの店舗のオープンにメニューを提案し、立ち会ってきた経験があったため、物件探しから店作りまではすべて彼女が担当することになった。その際、後々のトラブルを避けるため、「彼女が厨房を軽視しない代わりに、料理人は細かいことを言わない」と約束した。「少しでも早く店舗をオープンしたい」と彼女は先に会社を辞め、出店構想に集中することにした。そしてスタートした物件探しは、費用はあまりかけたくなかったため、居抜き物件を中心に展開された。 【甘い考えが最悪の事態に】 物件探しは思った以上に難航した。知り合いの不動産屋だから、いい物件を優先して紹介してもらえると思っていたが、実際には準備金との兼ね合いもあり、決して簡単にはいかなかったのだ。そうこうしているうちに、焦りがでてくる。最初は悠然と構えていたつもりだったが、だんだんと条件の幅が広がっていった。 そんな時、ある物件にであった。 駅からは10分ほどの距離だったが、周りには大会社のビルやマンションがいくつかあり、立地的には問題なかった。物件は、郷土料理店として40代の経営者が成功していたところ。不採算での閉店ではなく、病気により店舗運営を続けていけないとの理由で手放されたものだった。厨房には、最低限の調理什器の他、お好み焼き店にあるような大きな鉄板があり気になったが、『厨房改装に什器廃棄が伴う場合、当社が費用を負担』となっていたので、問題はないと判断した。その日のうちに、料理人に物件を見せたところ、厨房が狭いことと鉄板は使いようがないとのことだったため、これを撤去し、スペースを空けることで合意を得た。 翌日、契約のために不動産会社に出向いた。改装について聞かれ、鉄板の撤去を含む厨房の一部改装をする意志があることを伝えた。すると担当者から、「業者はどうしますか？」と聞かれた。彼女は、別の知り合いの業者があるので、そこに依頼することが決まっていることを伝えた。 ここで彼女は重大なことに気付いていなかった。什器の廃棄代金負担は、この不動産屋が指定する業者を使ったときのみとなっていた。それは、最初から表記されていたし、契約時の確認書にも書かれていたのだが、焦りが先立っていた上、知り合いの業者だから細かいことはどうにでもなると思い、細かいチェックを何もしなかったのだ。 結局、彼女がその勘違いに気づいたのは、改装の手筈がすべて整ってから。新たに、鉄板の撤去に関わるコストの見積もると、数十万円もかかることが分かった。鉄板の撤去には厨房と客席の間の仕切りを一旦外さなくてはならないうえ、その仕切りは水と油で老朽化しており、元に戻せないだろうとのことだった。ギリギリのコストでやっていた彼女たちに、数十万円の負担は大きすぎた。何とかならないかと不動産屋に相談したが、「別の業者に依頼するのであれば負担できない」との回答。改装業者も同じだった。 結局この話は、最悪の顛末を迎える。「交渉は任せていたはずだ」とそっぽをむく料理人と、「困ったときに手を貸してくれるのが共同経営者ではないのか」と主張する２人の間に大きな溝ができ、この開業話自体がなくなってしまった。 【質問が思い込みをなくす】 その後、彼女は一人で店をもつために資金をため、物件探しをしている。そして、過去の失敗を振り返り、同じことを繰り返さないように努めている。 「知り合いの不動産屋といっても、単に顔見知りという程度ではいい物件を優先したり、有利な契約をしてくれるわけではないこと。そして、もう一つ。うまい話には必ず条件があること」 誰でも自分に都合のいいと思われることには、すぐに飛びついてしまう傾向がある。だが、そこには思い違いや勘違いがあることもある。なぜなら、好条件には、そうなった理由があるからだ。 彼女が同じ失敗をしないために心がけていること。それは、とにかくたくさん質問をすること。実にシンプルな方法だが、勘違いや思いこみを防ぐには、この方法がベストなのだ。 コラム 【自分の目で確認することが大切】 居抜き物件の中には、「現在盛業中」と書かれたものがある。 ある男性が、小さなバーを開業するために物件探しをし、古いスナックの物件を見つけた。オーナーは大家との約束だからと、引き渡しの直前まで店を続けていた。 造作譲渡については、不動産屋立会いのもと、当事者間で話し合うことになった。基本的にはそのままで営業するつもりだったため、機器類の故障や店舗の不具合について入念に質問をした。すると「特に問題はない」との回答だったが、後でのトラブルを避けたいために、自分で確認することを申し出た。 ところが相手は、「営業中だから見せることができるのは一部のみ」と主張。納得できなかった男性は、何度も申し入れ、やっと自分の目で確認することが可能になった。すると、機器類はとりあえず動いているものの、寿命に達しているものが多く、問題なしとは言い難い状態。修理をしたり買い替えたりすることを考えると到底割に合わないと判断し、その物件の契約は断念することになった。 経験がない開業希望者の場合、相手の言うことを鵜呑みにしてしまい、一度断られると、自分の目で確認することもないまま契約をし、後で後悔することも多い。居抜き物件は中古品の購入と同じ。見極める力がなければ、かえって高コストになることを理解し、納得いくまで自分で確認することを心がけてほしい。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/09/test.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/09/test.html 1.失敗しない物件選び Mon, 22 Sep 2008 08:01:22 +0900 人気漫画『こちら葛飾区亀有公園前派出所』の舞台にもなっている亀有は再開発の中にも下町風情の残るオススメの出店エリアだ。 【Town Data】 ●交通： 東京メトロ千代田線で「大手町駅」まで27分 東京メトロ日比谷線で「上野駅」まで17分 東京メトロ日比谷線で「六本木駅」まで36分 ●1日平均乗降客数： 常磐線「亀有駅」79,506人（2007年） ●商業集積： リリオ、アリオ亀有、MOVIX亀有、かめありリリオホール、亀有公園 【出店おすすめエリア】 亀有北口商店街 ゆうろーど 亀有駅南口界隈 【賃料相場】 ・駅から徒歩５分圏内・・・坪1.6万円〜 ・それ以外のエリア・・・坪1.2万円〜 ・繁華街を離れると約1〜2割ほど減 ※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜1.5割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 下町風情を残す葛飾区内有数の商業エリア 人気漫画『こちら葛飾区亀有公園前派出所』（著・秋元治）の舞台としても知られる亀有は、JR常磐線亀有駅を中心とした商店街と、閑静な住宅街から形成されている。もとは日立製作所や日本紙業などの工場がある工業地域で、駅前の商店街には今もなお昔ながらの下町風情が残っている。 　しかし、その一方で、亀有は葛飾区内でも有数の商業エリアという顔ももつ。近年の再開発によって、『アリオ亀有』など大型ショッピングモールや、多数のマンションが建設され、平日の日中でさえも商店街はにぎわいを見せている。古さと新しさが同居し、独自の文化を築きあげているのが亀有の大きな特徴といえる。 アリオ亀有やリリオの他、大小８つの商店街がある 　亀有のランドマーク的存在になっているのが２００６年にオープンした『アリオ亀有』。１２２の専門店と10スクリーンのシネコンがあり、東京イーストエリア最大級のショッピングモールになっている。 また、スペイン語で「あやめ」の意味を持つ『リリオ』も見逃すわけにはいかない。イトーヨーカドーと37の専門店からなり、上階には「かめありリリオホール」や「葛飾区亀有地区センター」などがあって、亀有の文化発信地になっている。 　この他にも亀有駅周辺には大小合わせて８つの商店街があり、いずれも味わい深い雰囲気を放っている。 特筆すべきは、70年以上の歴史を持つ『ゆうろーど』。小鳥の専門店『長妻商店』や１９４６年創業の老舗和菓子屋『みたから』など、個性的な商店がずらりとならぶ。 　ゆったりとした雰囲気が流れる北口に比べ、南口は大きなロータリーから複数の道路が延び、周辺には高層マンションも建ち並んでいる。活況を帯びているのは南口側という印象だ。 「一人飲み」「夕方早い時間帯からの客が多い 亀有の飲食シーンで特徴的なのは、一人飲みしている人が多いということ。チェーンの居酒屋などを覗いてみても、魚にご飯、ビールといった組み合わせの一人客が何人もいた。その店の店主に話を聞くと「定食屋のように居酒屋を利用する客が多い」とのこと。 　こうした客を受け入れるべく、個性的な居酒屋もたくさんある。『おたんこなす』（亀有３−９−７）は地元の女性に評判の高い個性派メニューの店。『ハッピー』（亀有５−28−６）は、天然ものにこだわる魚介類専門の居酒屋、『季き』（亀有４−19−５）は旬の食材とレアな芋焼酎を揃える本格派。 この他にも「こち亀」にも登場する『うなぎ川亀』（亀有５−33−12）や、牛スジ焼きそばが人気の『長田本庄軒』（亀有３−49−３）など、出店を検討するならチェックしておきたい飲食店は多い。 　また、夕方の早い時間帯から酒を飲む人が多いのも亀有ならではの特徴の一つ。駅近にある立ち飲み屋は、５坪ほどの店舗でありながら、１日の売上は３００万を超えているという。 いずれの店も気軽にリーズナブルに利用でき、地元客を取り込むことに成功している。 地方の人気店が東京発出店の場所として選ぶ街 前述の『長田本庄軒』など、亀有は地方の人気店が東京に初出店する場所としても選ばれている。亀有の潜在力の高さや都心へのアクセスの良さなどが理由のようだが、この先はまだまだ発展を遂げる可能性が高い。 噂レベルだが、北区の赤羽駅と江戸川区の葛西臨海公園駅を結ぶ「メトロセブン構想」や、地下鉄８号線（有楽町線）の延伸の構想まであり、これらが実現すれば、亀有はさらに大きな商業エリアになるへと成長するだろう。 【街の声】 □30代　主婦 子連れで気軽にランチができるお店が欲しいですね。 □30代　会社員　男性 座敷の個室があって、料理は豆腐懐石といった感じの飲食店があると仕事で使えるので助かります。 □20代　専門学校生　男性 亀有は商店街が元気なんですよ。粋のいいお店が多いですが、おしゃれなカフェやバーがあったらもっと嬉しいです。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/09/post_50.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/09/post_50.html 7.出店に役立つタウンデータ Fri, 05 Sep 2008 23:04:38 +0900 【立地よりも価値観で選ぶ新スタイル】 今、外食を取り巻く環境が大きく変化している。食品を中心とした様々な生活物品の値が上がり、日々の生活だけでなく、将来に不安をもつ人が急増している。一方、生活は多様化し、プライベート重視の傾向が強くなっている。自分独自の価値観を大切にし、お金の使い道にもこだわりをもつ。不景気感が強い現在では、ますますこの傾向は顕著になっている。単に安い店は利用せず、価格と内容を冷静に比べて値打ち感のある店を好む。 立地面で優位で利用しやすい場所にあること以上に、自分がその店を気に入るかどうかが優先され、これがクリアできれば店の場所に関係なくお客は何度も足を運ぶ。“知る人ぞ知る名店”や“隠れ家バー”がもてはやされるのはこのためだ。多種多様な価値観を持った人がたくさん集まる大容量な空間より、同じものを求める仲間が集うプライベートスペースに自分の居場所を求めるのだ。ちょっとしたこだわりが居心地のよさにつながり、お客の価値観をくすぐり、安定した売り上げにつながる。これをきちんと理解していれば、立地の悪さを逆手に取ることも十分可能なのだ。 今回は、こういった二等地、三等地にある物件の見つけ方について考えてみたい。 【幹線道路ではなく生活道路を選ぶ】 物件を探すときに一番のキーになるのは物件取得費。多くの人が物件探しに苦労するのは、自分が準備できた資金の中で、できるだけいい条件の物件を探そうとするから。物件探しをしたことがある人であれば、「もう少しお金があれば…」と思った人は多いはずだ。 人通りの多い繁華街や駅前の好立地は、保証金が驚くほど高額だ。保証金は、何の利益も生まないコストであり、利益につながる資金を減らすことになる。そのため、これは可能な限り低く抑えたい。 さらに、こういった物件は月々の賃料も高い。安定した店舗経営を実現するためには、できるだけ固定費を抑えておくことが絶対条件だ。 「ちょっと家賃が高いけど、気に入ったから、まぁ大丈夫だろう」と安易な考えは、毎月自分の首を絞めることになるので避けたい。そう考えると、安定経営のためには、駅から距離のある物件を探すのが賢明ということになる。 ここでポイントとなるのは、どこを選ぶか。どうしても名の知れた道路に面した物件を選びがちだが、これは安易な判断。一見すると通過する車が多いが、そこに飲食店を求めている人は少ない。また、顧客となるべき生活者は、案外その道を利用していない。 物件は駅から住宅地の間の生活道路に面したところを探したい。通勤や買い物に、日常的に利用する生活道路は、意外に細かったり、奥まったところにある。日中は閑散としていても、朝や夕方になると人であふれていたりする。自分が住んでいる場所であれば、そこを探し出すのは難しいことではないが、そうでない場合、自分が営業を考えている時間帯に足を運び、確認する必要があるだろう。 【説明しやすい場所でアピール】 ひとくちに路地裏や二等地と言っても、その条件はさまざまだ。忘れてはいけない条件のひとつに、説明しやすい場所であることが挙げられる。住宅地近くの物件は、クチコミでの客数増加が一番期待できる。『○○を目印に１本目を右に入ったところ』などと伝えやすい場所の方がこの効果が大きい。また、遠方から『店に行きたいんだけど』と連絡があったときにも、住所以外に目印があった方が親切だ。「近くまで行ったけど見つけられなかった」ということのないようにしたい。 そして店の存在をアピールできるかどうかも重要だ。看板も出さず、ひっそりと常連客だけを相手にする店舗もあるが、最初からそんな店を持つのはあまりにもリスクが多い。まずは、できるだけ多くのお客に利用してもらうためにも、大通りに看板を出せるなど、まずそこに店があることをわかってもらえるような工夫ができるところを選ぶ。そのためにも、メインの通りから２回曲がるところは不利と言われる。せっかく看板を見て、脇道に目をやっても、肝心の店が見えないのでは意味がない。多少距離があっても、『ここに店があります』と主張できる物件を選びたい。奥まったところにある店舗は、「通りがかって見つけた」ということも期待できない。立地の不利を挽回する方法をできるだけたくさん持っておくことが成功の秘訣となるのだ。 立地が悪いというデメリットは、固定費が安いというメリットに直結している。経営はバランスが重要といわれる。デメリットをメリットでカバーし、長く前進し続ける方策を持つことが、経営者として成功する最大の秘訣といえるだろう。 コラム 【究極のコストカット、マイホーム開業への挑戦】 開業時のコストカットとローリスクを求めていくと、自宅での開業に行きつく。敷金・礼金がなく、毎月の家賃もない。自宅を店舗に改装するのは難しいと思われがちだが、物件を借りて改装をするのに比べれば、実はずっと費用が安く済む。立地が悪く、来客数が少なくても、損益分岐点が低い分、経営的には成り立つ。仮に閉店という選択をすることになっても、資金的に苦しければ、すぐに原状復帰する必要もない。 また、時間的な優位もある。子供の世話がある主婦や本業を持つ人が、少ない時間を工夫して時間限定の店を作ることもできる。 自宅の庭に小さなプレハブを建てて早朝からパンを作り、玄関先で朝から昼過ぎまでパンを販売。子供が帰宅する夕方以降は家事をするというスタイルで実績を作り、子どもの独立とともに店舗を構えたベーカリーの例もある。週末を利用して、自宅レストランを開業し、料理の腕を上げながら開業の機会を待ったサラリーマンもいる。 いきなり店舗をもつ自信がない人や、まずは小さく初めて様子を見たい人、趣味の店としてマイペースに店をやっていきたい人は、ぜひ考えてみたい方法のひとつだろう。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/08/22.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/08/22.html 1.失敗しない物件選び Mon, 25 Aug 2008 20:10:22 +0900 下町の雰囲気が残る街・大塚は他の山手線駅と比べると賃料も安めで今後の発展も期待できる要チェックエリアだ。 【Town Data】 ●交通： JR山手線で「池袋駅」まで3分 都電荒川線で「早稲田駅」まで16分 JR山手線で「品川駅」まで30分 ●1日平均乗降客数： JR東日本「大塚駅」109,064人（2006年） ●商業集積： 南大塚ホール、天祖神社、護国寺、大塚公園 【出店おすすめエリア】 千川通り沿い 北口商店街 さんもーる大塚商店街 【賃料相場】 ・駅から徒歩５分圏内・・・坪1.8万円〜 ・それ以外のエリア・・・坪1.3万円〜 ・繁華街を離れると約1〜2割ほど減 ※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜1.5割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 【駅を中心に商店街、都電、道路が放射状に伸びる街「大塚」】 　巣鴨、駒込と合わせて庶民的な雰囲気が残る街・大塚。駅を中心に、生活に密着した商店街、東京に唯一残る都電荒川線、都心へと続く道路がそれぞれ放射線状に伸びており、ここ数年は池袋副都心と連携を強める方向で再開発が進みつつある。 　もともと大塚はにぎやかさと利便性を兼ね備えたエリアであるため、街全体の雰囲気はほのぼのとしているが、今後は東京と埼玉を結ぶ玄関口としての役割が高まっていくのかもしれない。 「飲食店可」の物件賃料は、山手線の他の駅と比較すると、まだまだ割安感もある。これから出店するエリアを検討するのであれば、選択肢の一つに入れてみるのも悪くないのではないだろうか。 【人通りが多いのはさんもーる大塚と北口商店街】 　大塚の特徴の一つは、下町の雰囲気を感じ取ることができる点。そうした印象を濃くしているのは、毎年８月下旬に開催される大塚阿波踊りや都電荒川線の存在だが、駅周辺の商店街も負けていない。 商店街は大塚駅を中心に南北に広がっており「東京で一番おいしいおにぎり屋」と噂の『ぼんご』（北大塚2-26-3）など、昔ながらの個人店も多い。 　出店を検討する上で候補に入れたいエリアは、駅南口の『さんもーる大塚商店街』。古くからある魚屋や八百屋に並んで、隠れ家的な音楽喫茶や居酒屋が点在している。商店街の中には、天然記念物のさざれ石などを置く天祖神社もあるため、平日の日中でも人通りがある。 　また、大塚駅周辺で最も人通りが多い『大塚駅北口商店街』も出店を考える上では見逃せないエリア。かつては花街だったため南口に比べると猥雑な雰囲気が漂っているが、活気とにぎやかさの点では北口のほうに分がある。 【出店のキーワード気さくさとリーズナブルさ】 　大塚での出店を考えるキーワードとなりそうなのが「気さくさ」と「リーズナブルさ」。夫婦二人で経営している飲食店で、地元客を取り込むことに成功している店も少なくない。 こうした店の常連客に話を聞くと「主人や女将のキャラが好きで通っている」という声が圧倒的だった。店主とお客という関係より深いつながりを求めている20〜30代も多かった。 　また、メニュー価格の面でいえば、南口も北口もそれほど差はないが、隣の池袋駅界隈などと比較すると、やはり安めに設定している飲食店が多い。なかには大塚の街にそぐわないほど高めの飲食店もあるが、繁盛しているのは「気さくさ」と「本格」の両方が備わっている店だけのようだ。 　出店を検討する上で訪れておきたいのは、隠れ家的なフレンチ店『イル・ド・フランス』（北大塚２−６−８）、カリフォルニア焼きや北京焼きなど変り種も揃えるお好み焼き店『わたなべたけし』（南大塚３−50−３−２階）、韓国料理店『わらぶきや』（豊島区東池袋２−４−７）など。いずれの店も地域に根付いている感があるので、参考になることが多い。 【考えておきたいのは若者＆ＳＯＨＯへの販促方法】 　最後に出店を本格的に考える段階では、再開発の動向もチェックしておきたい。池袋副都心と連携を強めるという方向で、都電を含めた駅前広場の再整備、自転車駐車場の整備などが進んでいる。昨年あたりから、駅周辺にはパーキングや駐輪場が増えていることも特筆すべき点で、裏を返せばそれだけ商圏が広いとも言えるだろう。 また、最近は少人数でのＳＯＨＯオフィスの需要も多くなっているという。いかに若年層やＳＯＨＯ層を取り込むかは、開業前に考えておきたいポイントだ。 【街の声】 □30代　OL 中心は権之助坂だと思いますが、最近は三田通り沿いや東口方面にも飲食店が増えてきたので注目しています。 □40代　会社員　男性 ひとり飲みできるこじんまりとした飲み屋がもっと欲しいですね。 □30代　会社員　男性 割高なお店が多い印象があるので、もっと安い飲食店がたくさんあると嬉しいです。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/08/post_49.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/08/post_49.html 7.出店に役立つタウンデータ Fri, 01 Aug 2008 22:36:27 +0900 【閉店時の状況を想像する】 　前回も、契約内容の確認の重要性について説明した。今回は、その中でも特に軽視しがちだが、実はもっとも重要な事柄について説明したい。 　誰もが物件を契約するときは、開業を考えているときか、売上げが上々で、さらなる成長を目指して、移転をする時だ。つまり、想像するのは自分の成功した姿。店は毎日お客であふれ、忙しく働きながらも、充実した日々を過ごしている様子だろう。 　ところが、現実には、飲食店の多くが３年以内に姿を消すといわれている。さらに、半数近くが１年未満に閉店するともいわれている。 　そんな望まない結果になってしまった時、どんな状況になっているかといえば、売上げは低迷し、手元に残していた運転資金も底をつき、ギリギリまでがんばって、それでもどうしようもなくなってしまった、というような具合だ。そしてそれ以上は、店を続けることができず、苦渋の決断……ということになる。自分の城ともいうべき店舗をもったのだから、どんなに経営が苦しくても、ありったけの資金を使って、少しでも売上げが回復するように、最後の最後まで努力をするのは当然のことだ。 　ところが、そんな状況で閉店する頃には、手元に資金は残っていない。日々の努力を続けながら、虚しく迎えた結果にショックを受けつつ、大家に辛い決断を伝える。この時、最初に結んだ契約を理解していないと、さらに大きなショックを受けることになってしまう。 『最初から閉店のことを考えるのは縁起が悪い』と思う人も多いだろうが、実はとても重要なこと。これこそ最重要項目なので、真摯に受け止めてもらいたい。 【さらに負債を増やさないために】 　多くの住宅物件は、２年契約のものが多いが、事業用物件は３年契約のものが大半だ。 　もし更新のタイミングで解約するのであれば問題はないが、多くのケースは、その時期とは違う時に閉店、解約という選択をすることとなる。そして、このような場合には、数ヵ月前に申し入れることを条件にしている。３ヵ月前というものが多いが、中には６ヵ月と長い期間を設定しているケースもある。当然ながら、その期間は営業していなくても賃料は払い続けなければならない。経営不振でやむなく閉店をする経営者にとっては、これほど負担が大きいものはない。売上げという日々の収入がなくなったにも関わらず、家賃の支払だけが残ってしまうのだ。どんなに売上げが低かったにしろ、売上分の金額を他の仕事で得るのが難しいのは言うまでもない。閉店したために、さらに負債を抱えることにもなりかねないので注意したい。 　また、スケルトン状態に戻さなければならないのか、造作譲渡が認められているのかも確認しておく必要がある。 　スケルトンに戻す場合、そのコストは莫大だ。保証金が戻ってくるとはいえ、それではまなかいきれないことも多い。什器や食器は、中古として下取ってくれる業者もあるが、金額は期待できない。ましてや、機器類を中古で購入していた場合は、その望みさえ低くなり、お金を払ってスクラップにしなければならないこともある。 　最近はローコストでの開業を希望する人が多く、居抜き物件を探す開業希望者が増えている。「次の店子を早く見つけるためには、居抜きの方がいい」と言い切る不動産屋もいるため、最初からそれが認められるよう交渉しておくのも一つの手だ。 　とはいえ、これから契約をしようと考えている大家に、「閉店の時のことなんですが･･･」とは言いにくい。これに関しては、不動産屋を味方につけ、うまく話をつけてもらうのが最善の策だろう。 【スムーズな再起のために】 　何かを始める時、『うまくいかなかった場合』を想定しておくことはとても重要だ。やむなく閉店した上、さらに借金を抱えることになっては、再起はできない。何年もかけて準備をし、やっとたどり着いた開業でも、わずか数年で夢を潰える人もいる。『失敗は成功の母』というが、この一度の開業の失敗を活かして再度店をもつためにも、失敗の代償となる負債は最小に抑えておきたい。 　多くの開業者は、一度の失敗が尾を引き、再び店をもつことができない。ずっと借金に追われる人もいれば、返済しているうちに年齢を重ねてしまい、情熱を失ってしまう人もいる。そんな結果は誰も望んでいないはずだ。例え遠回りをすることになっても、夢はいつまでも持ち続け、いつか形にしたい。そのためにも、最初の段階で解約時の条件の確認をすることは、とても重要なことだと言える。 コラム 【知らなかった違約金の重さ】 今となっては、順調な経営をしている移動販売業者の失敗話を紹介しよう。 彼は移動販売で開業した頃から、そのおいしさや珍しさから、多くの雑誌やテレビの取材を受け、順調な滑り出しをしていた。そしてある駅前商業施設のフードコートへの出店話が持ち上がった。店の造作や什器類の購入費用はすべて施設側負担。保証金も格安で、家賃は売上げに対する歩合制。消耗品や備品の購入費用だけで出店ができると、その話に飛びついた。そして店舗がオープンすると、お客が殺到し、毎日信じられないほどの売上げを上げた。 ところが、店舗の売上げが上がるのと時を同じくして、移動販売車の売上げが大きく下がり、経営自体が困難になってしまった。「これはまずい」と走り回ったが、多忙を極め、経営者自身がダウンしてしまった。 いろいろ考え、本業の移動販売に専念したいと閉店を申し出たが、契約書を見ると「開業後２年以内に閉店するときは、造作などにかかった費用の他、違約金として５００万円を支払う」となっていた。到底個人で支払うことができない金額に、泣きながら謝り倒すしかなかった。施設担当者が理解を示し、適当なところで折り合いをつけてくれたが、「あの人がいなかったら自殺していたかも」と、今でも恐ろしく感じるそうだ。彼はそれ以来、契約書を隅々まで読み、たくさんの質問をして、納得してからしか契約をしなくなっている。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/20_1.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/20_1.html 1.失敗しない物件選び Tue, 22 Jul 2008 00:00:00 +0900 住宅街・繁華街・ビジネス街という３つの顔を持つ目黒は個性的な飲食店が集まり、さらなる発展を見込める人気エリアだ。 【Town Data】 ●交通： JR山手線で「品川駅」まで6分 都営三田線で「大手町駅」まで18分 東急東横線で「横浜駅」まで30分 ●1日平均乗降客数： JR東日本「目黒駅」100,006人（2006年） 東急目黒線「目黒駅」203,745人（2006年、他線への直通連絡人員含む） 東京地下鉄「目黒駅」74,879人（2006年度、他線への直通連絡人員含む） 東京都交通局「目黒駅」66,371人（2006年度、他線への直通連絡人員含む） ●商業集積： アトレ目黒、東京都白金迎賓館、東京都庭園美術館、国立科学博物館付属自然教育園、目黒雅叙園 【出店おすすめエリア】 権之助坂 三田通り沿い 目黒駅東口周辺 【賃料相場】 ・駅から徒歩５分圏内・・・坪2.5万円〜 ・それ以外のエリア・・・坪1.8万円〜 ・繁華街を離れると約1〜2割ほど減 ※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜１割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 【住宅街・繁華街・ビジネス街の３つの顔を持つ街】 ＪＲ線や東急線など４つの路線を利用できる目黒は、京浜工業地帯に隣接する住宅エリア。駅周辺には、日常生活の需要を満たすショッピングセンターやスーパーマーケットが点在している。昔ながらの味を守る老舗店も多く、近年は白金台や三田まで商圏が拡大。東京都庭園美術館や東京都白金迎賓館などの文化施設が充実していることもあり、「セレブ感のある街」「洗練された街」というイメージが定着している。街全体の雰囲気は中目黒や代官山に比べると落ち着いており、買物客の年齢層もやや高めと言える。 　その一方で忘れてならないのが、目黒はビジネス街でもあるということ。総合ＡＶ機器メーカーのパイオニア本社や外資系企業が数多く集う。ここ数年は渋谷区のビットバレーの影響もあって、インターネット関連の起業が増えている。住宅街・繁華街・ビジネス街という３つの顔を持つことが、目黒の大きな特徴といえる。 【人気店に共通するキーワードは「本格的」「希少性」】 　目黒の中心地といえるのは、駅西口前周辺から権之助坂一帯。最近は、三田通り沿いや東口方面にも個性的な飲食店が増えているが、出店を検討するにあたっては、競合となり得る老舗店や人気店はチェックしておきたい。 『焼肉明洞』は目黒で絶大な人気を誇る韓国料理店（目黒区目黒１-６-16）。韓国の家庭料理が堪能できることから、予約必須の状況となっている。 また、日本にあるスペイン料理の先駆けといわれるのが『カサ・デ・フジモリ』（品川区上大崎２-16-３）。さらに白金のマダムを虜にしているのがフレンチレストラン『ラ・フィーユ・リリアル』（品川区上大崎３-４-９）。路地裏にも関わらず客足が途絶えることはない。 この他にもインド料理店『ルソイ』（目黒区下目黒１-３-28）や、ホルモン焼き店『ホルモン道場闇市倶楽部』（品川区上大崎２-27-１）など行列のできる店は多い。 　人気店に共通するキーワードは、「本格的」「希少」など。芸能関係者が多く、流行に敏感な大人が集う街だけに、話題を提供できれば大通りに面していなくても集客は期待できそうだ。 【高級店ばかりではない目黒は隠れたラーメン激戦区】 　目黒は隠れたラーメン激戦区でもある。実際、権之助坂には10軒近くのラーメン店が集い、味を競い合っている。その中にあって、目黒のラーメンの始まりといわれるのが『らーめん田丸』（目黒区下目黒１-５-20）。戦後すぐに屋台から始まった味を守り続けている。また最近、最も長い行列ができているのが『づゅる麺 池田』（目黒区目黒１-６-12）。コシの強い麺に濃厚な魚系ダシで人気を集めている。 　目黒は高所得層の多い街という印象もあるが、こうしたラーメン店の動向は、大衆向けの業態も計算が立つことを教えてくれている。高所得層しかいない街は存在しない。路地を一歩入ると、家族経営の焼鳥店や隠れ家的なＢａｒを見つけることもできる。その意味において、出店にあたってはターゲットの明確化とその集客法をしっかりと検討しておきたい。 【２０１１年度から駅前再開発が着工】 目黒の飲食店オーナーに話を聞くと「来客数の割に経費が高い」という声が多かった。賃料相場は他エリアと比べると、やや高めなのでしっかりと準備しておきたいところだ。また、出店を考えるにあたっては、２０１１年度から始まる駅前再開発の動向もチェックしておきたい。再開発が予定されているのは、東京都交通局の目黒分駐所、第一生命保険と相互住宅のアパート、東京建物や東宝不動産の所有する建物などを含むエリア。完成は２０１４年度の予定だ。 【街の声】 □30代　OL 中心は権之助坂だと思いますが、最近は三田通り沿いや東口方面にも飲食店が増えてきたので注目しています。 □40代　会社員　男性 ひとり飲みできるこじんまりとした飲み屋がもっと欲しいですね。 □30代　会社員　男性 割高なお店が多い印象があるので、もっと安い飲食店がたくさんあると嬉しいです。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/post_46.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/post_46.html 7.出店に役立つタウンデータ Tue, 08 Jul 2008 16:46:36 +0900 お店のスタイルを維持するのか？お客様のニーズに合わせるのか？ 【サービスと言う価値を伝える行動・・・・教育はやはり大事。】 お客様は何に満足を感じるのか？　勿論お客様のよって違い、答えは1つではありません。 それぞれのお客様に合わせるのが良いのか？スタイルの良さをアピールするのか？ 悩み所ではありますが、ヒントは“共存”と言う言葉にあると思います。 スタイルの維持をしながら、調整可能な事のみ表現していく事なのです。 “そんな事やっている”っと思っている方は沢山いると思いますが、本当にそうでしょうか？ お客様は値段、味、利便性、ボリューム、雰囲気など様々な観点から満足度の数値を決めています。　1つの要素だけでは今の時代なかなか勝てません。 それではその中身を細かく考えて見ましょう。利便性についてですが、場所の問題は今更ながら変更は難しいでしょう。それでは営業時間はどうですか？作業の効率性や一般論だけで決定していないですか？　そのマーケットに合ったニーズにシフトしていますか？ 今は1つのカテゴリーについて考えましたが、他の要素も考え直す事は重要です。 このように1つ1つの項目を安易に決定せず、様々な角度から見ることによってヒントが見えてくるものです。お店の特徴（お客様に伝えたい事はぶれない様にする）は維持させながらお客様にソフトに接する事だと思います。 では実践。様々な事を考え、苦労し、時間を費やした人にはわかりますが・・・・。 その他のスタッフには中々シッカリと伝わりません。そこで重要なのはやはり教育となります。 現場では中々取りずらい教育の時間ですが、効果は必ず出てきます。 アイドルタイムの一寸した時間のレクチャー会。毎日だと疲れますが、月に2回程度でしたら現場にも大きな負担はありません。そんな要望に私達がお答えします。 例えばピーク時のお客様のさばき方。 殆んどのお店が上から目線になりがちです。予約がありませんと・・・とか。 忙しいからおざなりになりがちなシーンですが、ココが非常に大事になります。 お客様はせっかく来られたのに席が無い。お客様に嫌な思いをさせずにご理解（納得）行かせる方法があったら良いと思いませんか？ お店のファンを増やし、売上の上限を無くす方法になります。 上手くいけばこれぞ顧客満足度ＵＰ。 ご興味がある方はご連絡下さい。詳しくご説明いたします。 詳しくはこちらをご覧ください。 グローリアス株式会社]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/post_48.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/07/post_48.html その他 Tue, 08 Jul 2008 12:07:31 +0900 【契約を甘く見ない】 これまで何年も飲食店で調理や接客の経験を積んできた人でも、物件の契約をしたことがある人は少ない。物件契約に限らず、飲食店を経営するには、数多くの契約が存在し、その数だけ契約書が取り交わされるが、それは経営者がするべきことであり、ごく限られた立場の人以外、その内容や書面を目にすることはない。ところが独立をすると、最初の段階で物件契約という大きな関門がでてくる。 実は私たちの日常生活の中でも、たくさんの契約が存在するのだが、その内容に無関心という人が多いのも現実。小さい文字で書かれた契約書の内容を読まずに押印してしまったり、インターネットの世界では、詳細な同意事項を読まずに、『同意する』というボタンをクリックした記憶がある人は多いだろう。 ところが物件契約で、同じような感覚で対応すると、後でとんでもないことになってしまう。 今回は、契約書の重要性と対応策について考えてみたい。 【まず契約書を熟読する】 当然のことだが、契約に関わる条件を書面にしたものが『契約書』であり、物件の所有者である大家と借主の両者が署名・捺印することで契約が成立する。そして同時に、契約書に書かれていることに同意したということになる。 この契約書を作成するのは、大家だ（管理会社のこともある）。当然大家は、その内容を十分熟知しているが、契約希望者がそれを目にするのは、物件を見つけ、契約を前提とした段階となる。 ここで気をつけなくてはならないのは、契約書を見る段階で、あなたはすでに物件を気に入っているということ。「この場所で自分の店を作ろう」と決意してしまい、もう心は次のステップに進んでしまっている。どんな店を作るのか、具体的に思い描いてしまっているため、まさか契約ができないということは想定していない。そのため、契約書の細かい内容を精査しない傾向にあるのだ。さらに、多少意に沿わない個所があっても、「それなら、契約はしない」と言われたくないために、口にせず、後で何とかなるだろうと思ってしまう。 ところがこれは大きな間違い。要望は先に伝えておかなければ、後で痛い目にあう。契約にないことをしてしまい、トラブルにつながるケースも少なくない。 また例え、契約書に書かれた内容を変更できなくても、特記事項として付け加えてもらったり、特例として認めてもらえたりするので、要望は必ず事前に伝えるようにする。 【相手によって変わる対策】 ところで要望はどの程度受け入れられるのだろうか？ 一概には言えないが、物件を管理しているのが誰かにより、その傾向は大きく変わる。一番融通がきくのは大家本人が管理している物件。自己物件であるため、その裁量もすべて自分自身で決めることができる。熱意をもって依頼すれば受け入れられることが多い。 ただし、飲食店に対する理解度に大きな差があり、細かな内容まで説明しておく必要がある。飲食店では常識的なことが、大家には想像もつかないことであったりする。説明したつもりでも、内容が伝わっておらず、後で「言った」「言わない」のトラブルになることもある。 一方、管理会社が間に入っている場合は、難易度が上がる。管理会社は、大家に代わって日頃の管理や契約をしているが、あくまでもその範囲は決められている。つまり、特例を認める権利をもっていないため、要望が通ることは少ない。 しかし現実には、管理会社が認めないといっても、それは会社の杓子定規な対応であり、熱意をもって依頼することで、逆に味方になって交渉してくれ、案外すんなり受け入れられたということも多い。 一方、特例がまったく認められないケースもある。それはショッピングセンターなどの商業施設や大型ビルなどだ。これらでは、契約書の内容がすべてであり、変更や特例は認められない。それどころか、契約書の販売商品の欄に『ラーメン』と書いたために、餃子やチャーハンなどサイドオーダーの販売すら認められないこともある。このような場合、事前に十分な確認をし、納得した上で契約に望まなければならない。 何はともあれ、店舗物件の契約に当たっては、契約書を熟読し、要望を伝えるという前提を忘れてはならない。その交渉の過程で、認められることと認められないことを理解できる。それがその後の大家との円満な関係に繋がるだろう。 コラム 【認められなかったこだわりの味】 ある焼き鳥店の話だ。彼は開業以来、いろいろな策を講じてきたが、売上げの低迷に苦慮していた。ファーストドリンクをサービスしたり、ポイントカードを導入したが一時的な客数増はあっても、固定化には結び付かなかった。そこで自分の得意な商品力を強化することにし、その一つとして焼き鳥をガス焼きから、炭火焼きに変えた。すると、立ち上る煙が焼き鳥のうまさを演出した。 ところが、数日経った頃、大家が訪ねてきた。 「炭火焼きは認めない」 突然、そう言い渡された。 しかし、開業からずっと焼き鳥を売ってきたし、変わったのは焼き方だけ。必死に説明したが、答えは「NO」。ついには契約書を持ち出し、「そんな話は聞いてない」と怒らせてしまった。 これは、契約内容の解釈の違いが起こしたトラブル。焼き鳥屋としての営業を認められたから、どんな調理法でも問題ないと思った店主と、ガス焼きに限って認めた大家に温度差があったのだ。確かに炭火焼きの煙は、数々の訴訟の原因にもなっている。それを考慮していなかった店主にも問題はある。せめて炭火に変えるとき、事前に声をかける配慮があれば大きなトラブルにはならなかったのかもしれない。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/20.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/20.html 1.失敗しない物件選び Mon, 16 Jun 2008 17:03:22 +0900 売上構成比のどのくらいをリピーターにすれば良いのか？ お客様はいろいろな角度から私達を見ています。 良い店舗の条件の一つとして、リピーターの構成比が高い店舗が上げられます。 当然ですがリピーター客が多ければ、予約も増えるでしょうし、売上も見込めて経営は安定します。 しかしリピーター客が多い事は良い傾向ですが、落とし穴も沢山あります。 リピーター客のメリットと言えば、正規のメニューにない“特別メニュー”をオーダーする事が 出来たり飲料が特別プライスで頂けたりと“嬉しい事”は様々。良い席も押さえられたりして。 しかし、その時の店内を想像してみて下さい。リピーター客は当然ながら何度もそのお店に足を運んでいる訳で、 スタッフとも顔見知りです。会話も弾み、必要以上にそのテーブルでサービスする事になりがちになります。 マネージャーや店長がバランス良く指示が出せれば良いのですが・・・。 なかなか上手くいきません。何故でしょうか？ リピーター客（顧客）のほとんどが責任者を好むからです。 そうするとスタッフが入れ替わりサービスする事になり、結果的に必要以上なサービスになってしまっているようです。 このこと自体は問題ないのですが、他のお客様から見ると大きな問題になるのです。 “このお店は顔なじみには親切だけど、一見客には不親切。”と捉えられてしまうからです。 “そんなつもりではないのに”っといった所です。 その顧客の方も最初は一見さん。初めてのお客様をどうやって楽しませるか？ こちらの方が大切だとその時に思えるかどうかが、大きな分かれ道になると思います。 では失敗しない為には・・・・・。私共にご提案させて下さい。 詳しくはこちらをご覧ください。 グローリアス株式会社]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/post_47.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/post_47.html その他 Tue, 10 Jun 2008 16:39:06 +0900 スイーツの名店がひしめく自由が丘は上品さと親しみやすさを兼ね備えた街ここを起点に飲食業に参入する企業も少なくない人気エリアである 【Town Data】 ●交通： 東急東横線で「渋谷駅」まで9分 東急東横線で「横浜駅」まで15分 東京メトロ丸ノ内線で「東京駅」まで27分 ●1日平均乗降客数： 東急東横線「自由が丘駅」86,521人（2006年） 大井町線「自由が丘駅」（2006年） ●商業集積： 自由が丘デパート、自由が丘スイーツフォレスト、トレインチ自由が丘、自由が丘とうきゅう、熊野神社 【出店おすすめエリア】 自由通り沿い カトレア通り沿い 佐山緑道沿い 【賃料相場】 ・駅から徒歩５分圏内・・・坪2.5万円〜 ・それ以外のエリア・・・坪1.8万円〜 ・繁華街を離れると約1〜2割ほど減 ※上記・〜・は１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜１割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 【上品さと親しみやすさを兼ね備えた街】 　スイーツの名店やブティック、雑貨ショップがひしめく自由が丘は、駅を中心に洗練された街並みが形成されている。東急東横線で渋谷から９分、横浜から15分でアクセスできることから、平日休日を問わず、多くの買物客が訪れる。雑誌などのアンケートを見ても、「住みたい街」の上位に常に名を連ねることが多い人気の街だ。 　自由が丘という街のブランドは、「上品さ」と「親しみやすさ」を兼ね備えていることが特徴で、この街を起点に飲食業に参入する企業も少なくない。とくに『モンブラン』（自由が丘１−29−３）や『亀屋万年堂』（自由が丘１-15-12）、『モンサンクレール』（自由ヶ丘２-22-４）などの名店が多いことから、スイーツの街というポジションが確立されている。 【高級だけど高級過ぎない】 　自由が丘の「高級さ」を代表する存在となっているのが、06年10月に開業した『Trainchi（トレインチ）』。パンの名店『ブランジェ浅野屋』や、契約農家から有機野菜を仕入れる『ロブロス』など、高品質で個性的な13のショップが集っている。また、西武百貨店系列のスーパー『ザ・ガーデン自由が丘』は、国産の高級食材や輸入ものの菓子、調味料などを重点的に取り扱っている。 　『トレインチ』のコンセプトは、「手に届く上質」。高級だけど高級過ぎないというのが、自由が丘での出店を考えるポイントの一つだ。その点では、「高質食品スーパーマーケット」をコンセプトとする『ザ・ガーデン自由が丘』の価格設定は大いに参考になる。いくつかの商品をピックアップして、他エリアにあるスーパーと、どれくらいの価格差があるかをリサーチしてみるのも良いかもしれない。 【ライフスタイル提案で20〜30代女性を取り込む】 『自由が丘の百科事典』（自由が丘商店街振興組合著）によると、この界隈には６３２の店舗があるとのこと。飲食だけに目を向けても焼肉、ラーメンからイタリアン、フレンチまで、ありとあらゆる店が軒を連ねる。 ここ最近は再開発が進んだことで、これまでの家族経営のショップに加えて、大規模資本の入った大型店が進出している。また、近年のロハスブームを背景に、オーガニック・レストランやシンプル、ナチュラルを掲げるインテリアショップなどが増えているのも特筆すべき点だ。 いずれの店もターゲットにしているのは、自由が丘への来客比率が高い30代女性。自由が丘南口の中心地帯である佐山緑道には、レディス商品だけを集めた女性向け『ＵＮＩＱＬＯ』（自由が丘１-８-21）や『フランフラン』（世田谷区奥沢５-26-16）など、ライフスタイルを提案するブランドショップが並ぶ。いかに20〜30代の女性を取り込むかは、自由が丘での出店を考える上で重要なポイントであり、佐山緑道にはそのヒントがある。 【地元の中高年層が通える店が求められている】 　自由が丘は多くの買物客が訪れる商業地である一方、城南地区を代表する住宅街でもある。ショッピングの中心層は20〜30代の女性だが、居住しているのはやはり中高年層が中心。05年から５年計画で駅のバリアフリー化なども進められている。 しかし、「静かにゆっくり飲める店は少ない」「地元客が通える店は限られている」などの声もあり、ここに暮らす中高年層をターゲットとする飲食店は充実していない状況だ。徹底的に地元客のみをターゲットにした店づくりも検討の余地がありそうだ。 【街の声】 □40代　主婦 外食できるお店が多いですが、自由が丘でお料理の勉強をする主婦の方も多いですよ。 □40代　会社員　男性 自由が丘にはおいしい和食が食べられて、居心地良く過ごせる店は少ないと感じています。 □20代　学生　男性 毎日でも行ける安い定食屋が欲しいです。どこも高めなので……。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/post_45.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/06/post_45.html 7.出店に役立つタウンデータ Mon, 09 Jun 2008 13:45:34 +0900 開業後も続く不動産屋との関係 不動産屋は物件を探すのになくてはならないパートナーだ。でも実は、単に物件探しだけでなく、契約が成立した後も長く付き合うことが多いのは意外に知られていない。今回は、店舗と不動産屋の関わりについて考えたい。これを知れば、不動産屋選びに役立つだろう。 ただし不動産屋の中には、自社の持ち物件のみを扱う所や、仲介のみを行い、大家と深い関係を築かない業者など、いろいろなタイプが存在する。ここでは一般的な不動産屋についての実体験に基づいた例だと理解してもらえれば幸いだ。 調整を一手に引き受ける 不動産屋の役割は、物件の所有者である大家から依頼を受け、そこを借りる企業や人を探すことにある。ここでまずポイントとなるのは、不動産屋は借主より大家との関係の方が長いということ。地域密着の不動産屋であれば、数年から数十年もの長い関係があることも珍しくない。物件を探す立場から見ると、不動産屋は強い味方であり、その裏側では、大家にとっても強い味方ということになる。つまり不動産屋は、大家と開業希望者を円滑に引き合わせてくれる『仲人』のような役割だと理解すればよいだろう。開業希望者の要望を聞き、物件を探し出し、その所有者である大家との仲を取り持ってくれているのだ。 そして多くの場合、開業希望者が望む条件のままの物件は見つからないことが多い。そこで、希望に近いものを探し出し、大家の提示する条件との折り合いをつけ、契約を成立させるのが不動産屋の役割だ。 店舗物件では、開業希望者が大家に会うのは、契約のときの１回のみということが多い。当然、その段階では、条件面の調整は済んでいるはずだ。つまり、それまでの交渉は、不動産屋が一手に引き受けているのだ。 さて、ここで考えたいのが、不動産屋の力量や人柄。誰にでも好かれる人であれば、大家もいい印象をもっている可能性が高い。逆に、信頼できないいい加減な人であれば、大家も不安で交渉には応じないだろう。また、説得力のある話し方をする人であれば、大家も思わず納得してしまう。 こう考えると、不動産屋を選ぶ際には、単に自分と気が合うかどうかではなく、人柄や仕事ぶりなど、ビジネスパートナーとして適しているかどうかを基準に選ぶ必要性が出てくる。 いつまでも続く仲介役 さて、気に入った物件が見つかり、条件の交渉もまとまれば、ついに契約となる。ここでも、不動産屋が主導権を握りながら、契約書が取り交わされるが、それが完了したら役割が終わるかというとそうではない。 特に大家が企業ではなく個人である場合、不動産屋が開業者との仲介役としての役割を継続して担うケースが多い。例えば、何らかの理由で家賃の支払いが遅れてしまうと、連絡が来るのは不動産屋からというケースが多い。また、ビル内の他の店舗とのトラブルが生じたときに、オーナーに代わって仲裁をすることもある。 大家にしてみれば、そうやって不動産屋にその借主を選んだ責任を持たせているのだ。そうして、大家と不動産屋は信頼関係を継続させている。 つまり大家だけでなく、不動産屋に快い印象をもってもらっていなければ、後々、何かがあったときに最大の味方がいないことになる。店舗はどんなに準備を万端に進めても、思い通りにはいかないことも多い。開業してから匂いや騒音でクレームがきて、契約内容を見直さなければならないこともある。そうなったとき、不動産屋が味方かどうかは、大きな影響を及ぼす。物件探しの段階で、無理難題を強引に通し、不動産屋との関係がギクシャクしてはいけないのだ。要望を伝えたら、大家との間で力を尽くす不動産屋に敬意を払うことも忘れてはならない。 開業にはあまりにたくさんのことがあり、大切なことを見逃しがちになってしまう。ときには、開業すること自体が目標になってしまい、それがあくまでもスタート地点で、その後が本番であることすら忘れてしまうことも多い。飲食店の多くは、３年以内に閉店という望まない結果を生んでいる。そんな現実をきちんと認識し、冷静な目で物事を見て判断することが成功への最大の秘訣だ。物件探しは、単に気に入った物件を見つけるだけにとどまらない。自分が生計を立てるための場所を見つけ出すこと。そしてそこから大きく羽ばたくためのスタート地点を見つけ出すことを意味する。そしてそれに協力してくれる不動産屋は、まさにビジネスパートナーだと言える。その場だけのつながりにとどまらず、長く友好関係を続けられる、そんな不動産屋を探したいものだ。 不動産屋が救ったカフェのピンチ ある飲食店オーナーの経験談だ。彼は30歳代半ばにして、カフェのオーナーとなった。ソウルミュージックが流れる大人向けの店をつくったが、客足が伸びず苦戦していた。再開発で、１年後には近くにオフィスビルやホテルが複数オープンする。それを見越してのオープンだったが、あまりに売上げが少なく、半年で家賃が払えなくなってしまった。それでも数ヵ月後には近隣の昼間人口が大幅に増え、売上げが回復することも確実。今さえ乗り越えられればと、必死で努力をした。 ところがついに、不動産屋からの電話が鳴り、家賃の遅れを指摘された。『これ以上遅れるようなら、契約解除』とオーナーが言い出したというのだ。ダメ元で必死に今後の見通しを説明した。事情を理解した不動産屋は、なんとか延命できる方法を探り、少しでも長く店を開け、売上げの回復を待つことを提案。気性の激しい大家のご機嫌をうかがいながら、謝罪をするのに適した日を探るため、不動産屋はこまめに大家に電話をして様子をうかがった。そして滞納した家賃は８ヵ月分。それでも契約解除を免れたのは、不動産屋の協力があったからこそだ。 もちろん彼はすべての家賃を払い終え、今でも店を続けている。現在では大家と円満な関係を築き、この話は過去の笑い話となっている。]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/19.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/19.html 1.失敗しない物件選び Wed, 21 May 2008 19:48:46 +0900 北口駅舎。JRと東京メトロの２駅利用が可能。 【Town Data】 ●交通： 東京メトロ南北線で「王子駅」まで4分 JR山手線で「新宿駅」まで15分 JR山手線で「東京駅」まで17分 ●1日平均乗降客数： JR線「駒込駅」90236人（2006年度） 東京メトロ南北線「駒込駅」62558人（2006年度） ●商業集積： 六義園、旧古河庭園、滝野川公園、目赤不動南谷 【出店おすすめエリア】 本郷通り沿い 中里2丁目界隈 霜降銀座商店街 【賃料相場】 �@駅から徒歩５分圏内・・・坪2.0万円〜 �Aそれ以外のエリア・・・坪1.5万円〜 �B繁華街を離れると約1割ほど減 ※上記�@〜�Bは１階の賃料相場。２階・地下は１階の0.5〜１割減程度 ※保証金0〜10ヵ月前後 【由緒ある庭園・公園の多い文京地区】 『六義園』や『旧古河庭園』など由緒ある庭園・公園がある駒込は、緑豊かな落ち着いた地区。とりわけ国の特別名勝にも選ばれている『六義園』は、都内を代表する日本庭園として多くの観光客が訪れる。 　駒込は昔から名の知れた文教エリアでもあり、他地区からこの地域の幼稚園や小学校を目指す家庭も多い。文京区にも劣らないステイタスの高い学校が数多くあるのが特徴の１つで、幼稚園から大学まで一連の学舎を持つ『聖学院』は、その代表的な存在になっている。 　また、山手線と南北線の２路線が利用可能で、池袋駅に7分、東京駅には17分で移動できるアクセスの良さも見逃せないポイントだ。 【中高年が中心でチェーン店が少ない】 歴史を感じさせる庭園や街道の多い駒込だが、近年は集合住宅が建ち始め、『六義園』の周りにも高層ビルやマンションが並ぶ。ファミリー層など新しい住人も増えており、駅前を走る本郷通り沿いには、個性的な飲食店や商店ができ始めている。 それでも駒込の中心は、やはり中高年層で、若者向けのカフェよりも昔ながらの喫茶店、チェーン店よりも個人店の方が、元気があるようだ。量り売りやバラ売りなど昔ながらの商いが残る『霜降銀座商店街』や、駅南の『アザレア通り商店街』など、活気ある商店街が多いこともあり、他の街に比べてチェーン店の数は圧倒的に少ない。 出店にあたっては、チェーン店の出店動向など、今後どのように街全体が変わっていくのかを見極める必要がありそうだ。 【人通りが多いのは本郷通り沿い霜降銀座商店街、六義園周辺】 　駒込は準都心エリアとして第一種低層住居専用地域が残されており、大小11ある商店街の周囲には、上質な住宅街が広がっている。 豊島区、文京区、北区をまたがる商店街（霜降銀座・染井銀座･西ヶ原銀座など）もあり、エリアによって雰囲気が大きく異なるということはないが、創業融資や助成金の申込先や条件などは違っているので、出店を検討する段階では、必ずどこの区に属しているかをチェックしておきたい。 人通りが多いのは本郷通り沿いや霜降銀座商店街など。『六義園』や『旧古河庭園』の周辺も散策に訪れる人で賑わっている。 【富裕層が多いものの、評判が良いのは割安な飲食店】 　駒込に住む人に「うまい店はどこか」を聞いたところ人気が高かったのは、寿司店『鮨金』（北区西ケ原１−63−７）、焼肉・ホルモン店『味園』（豊島区駒込１−16−10）、カレー店『シャンティ』（豊島区駒込３-３-15）など。 　駒沢界隈は富裕層が多いことでも知られるが、近隣住民に評判が良かったのは料金設定の割安な飲食店だった。チェーン店が少ないこともあってか、「一人で気軽に食事できる店が欲しい」「家族で行ける飲食店が少ない」などの声も多かった。 観光や散策で訪れる人も多いので、業種によってはターゲットの絞り込みが必要になるかもしれない。 【他エリアに比べ賃料が低めで出店を考えやすい】 山手線にある駅の中で、駒込は決して人気の高い出店エリアというわけではない。しかし、新築マンションが建ち始め、新しい層の住人が増えていることを踏まえると、この層のニーズに合った出店を考えられれば成功の可能性は十分あるように思える。 業態別に見ても昔ながらの飲食店が多いだけに、フレンチやイタリアン、カフェ、それに小さな子供を連れた主婦が集える店などは少ない。他エリアに比べて賃料が低めなことも、出店を考えやすいポイントだ。 【街の声】 □40代　主婦 安いイタめし屋さんとかお寿司屋さんがあると嬉しいです。家族で行けるお店があまりないですよね。 □30代　会社員　男性 中高年が多いから、若い人が入りやすいカフェはないと思いますよ。 □20代　学生　男性 有名なチェーン店が少ないので、今っぽい定食屋とか欲しいです。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/post_43.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/post_43.html 7.出店に役立つタウンデータ Tue, 13 May 2008 00:00:00 +0900 さあ！開業。　どうやって集客するのか？　そして・・・・。 集客の要素はお客様に興味をどうもたせるかがポイント。 ご存知のように新規のお客様はチラシを打ったり、地域のフリーペーパーなどに 広告を載せたり、企画やプロモーションを行なったり、方法論は様々。 多少の経費も伴いますが、その期間は集客も売上も見込める事になります。 勿論、企画内容にお客様が興味を持たなければ、結果は自ずと見えしまいますが（笑） 安売りなのか？量で勝負なのか？内容で勝負なのか？ お客様にその企画の“お買い得感”が伝わるような内容にしなくてはなりません。 コンセプトを１つに絞って、解りやすくダイレクトにお客様に伝える事が大切です。 経営サイドから物事を考えると原価の事や経費の事など、負担に感じることが多いことでしょう。 でもお客様が来られなければその悩み事も意味がありません。 まずは“集客”です。多少の経費は目をつぶって、お客様にその店舗の存在を認識して頂いて、 次の機会に店舗選定の選択肢に入る事が重要なのです。 次のステップですが、仮にお客様が多数来られたとしてもそれで成功と言えるでしょうか？ 多くの店主や店長が失敗するのは、イベントの当日やその期間に集中してしまってそこに掛けた 経費の意味をまったく理解していない事です。 （この事は重要！）イベントの内容はお客様にとって行き易い環境なのです。 別の言い方をすれば沢山来られて当たり前なのです。その次の一手が重要になるのですが・・・？。 と言う事はそのお客様達に“次の仕掛け”を上手く伝える事が出来なければそのイベントは当日だけの “おまつり”になってしまうわけです。ビジネスとしては残念ながら失敗と判断するしかないと思われます。 では失敗しない為には・・・・・。私共にご提案させて下さい。 詳しくはこちらをご覧ください。 グローリアス株式会社]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/post_44.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/05/post_44.html その他 Mon, 12 May 2008 14:12:38 +0900 不動産屋を賢く選ぶ 物件探しの前提が変わった 以前は、飲食店の物件探しをするには、まず一つの不動産屋に決め、じっくり二人三脚で探すのが最良だと言われていた。実際にそうやって探していた人が多かったし、そうすることでいい物件を見つけだすことができた。 しかし、今はスピードが重視される時代。作ろうと思った店の構想が、今すぐならヒットする可能性をもっていても、それが１年後にオープンしたのでは、もう古いと見向きもされない可能性もあるのだ。つまり物件探しにも、あまり時間をかけない方がいい。 ただし、あまりに焦り、条件の悪い物件を選んでしまったのでは商売は立ち行かない。少しでも早く、いい物件を見つけるには、やはりコツが必要となるのだ。もちろん、物件探しに不動産屋との二人三脚が必要であることに変わりはない。つまり、どんな不動産屋を選ぶかが勝負の分かれめとなる。 飲食店などの店舗物件を扱う不動産業者は大きく分けて２種類あることをご存じだろうか。 一つは、どこにでもある地域密着型の不動産屋で、住宅物件も扱う、いわゆる普通の不動産屋。そしてもう一つが、店舗や事務所など、事業用の物件を専門的に扱う不動産屋。二つの特徴を理解し、賢く使い分けることが成功へのカギとなる。 特定地域の情報をいち早く入手 まず一つめの地域密着型の不動産屋は、商店街や駅前にある不動産屋だ。賃貸住宅を借りるために利用したことがあるという人も多いだろう。この不動産屋の最大の強みは、情報の早さにある。 マンションやビルのオーナーは、空き部屋（テナント）がなく、常に満室であることが望ましい。そのため、次の借り手が見つかりにくい店舗物件の解約には、３カ月前の告知を義務付けているところが多い。オーナーは解約の申し出を受けると、次の借り手を探すために、不動産屋に募集を依頼する。 個人所有のビルや商店街の物件などは、特定の不動産業者との付き合いが深い。こういった場合、テナントに空きが出そうになれば、住居同様、最初に情報を話すのは、おなじみの不動産屋ということになる。一般の不動産屋にその情報が流されるのは、解約が近くなってから、または解約後が一般的なので、それまでは地元の業者のみが知る情報となるのだ。いい条件の物件は、前の店舗が閉店する前に次の借り手が決まるカラクリはここにあるのだ。 このタイプの不動産屋を探すには、狙った地域の空き物件に「テナント募集」の表示を探すのがよい。何もその物件を契約するのを目的にするのではない。あくまでもその地域に強い不動産業者を探す一つの手段として活用するのだ。また、近くの不動産屋であればこまめに顔を出し、友好な関係を築いておくことも重要だ。 情報量とサポート力で出店者をカバー もう一つが店舗物件を専門に扱う不動産業者。23区内や都内全域など、広い範囲の物件を扱う。物件探しだけでなく、その後の内外装工事や融資など、専門的な立場からのアドバイスがもらえるのが特徴だ。 同じ予算でも、出店地域によって借りられる広さや立地条件は大きく違ってくる。「○○線沿線」とか、「ターミナル駅に近い物件」などと、広い地域を想定しているのであれば、こういった業者を利用するのが賢明だ。 また、専門であることの強みとして、「その物件は融資を受けやすいか」、次のステップとなる「工事業者をどうするのか」など、賃貸契約から融資、オープンにかかわる広い知識までサポートしてくれるところが多い。 開業と融資は、切り離せない。せっかくいい物件を見つけても、融資が下りないために土壇場であきらめる･･･ということがないよう、物件探しの段階から考慮しておけば、予防線になるだろう。 このタイプの業者は雑誌やインターネットで検索するのも一つの手だ。また、すでに開業した人に紹介してもらったり、業者によっては無料で定期的に飲食店開業セミナーを開催しているケースもあるので、大いに活用したい。 業者は自然に絞り込まれる 物件探しでは、この二つの業者のどちらが自分に適しているかを考えた後に、複数の不動産屋に足を運び、多くの担当者に会って、物件を見に行くとよいだろう。そうしていくつかの不動産屋に通ううち、情報力のある業者や親身になってくれる担当者が自然に絞り込まれてくる。 “物件探しをスピーディーに”とは言っても、ある程度の時間はかかる。そんな時に焦りは禁物だ。 その場限りではなく、長く関わっていくからこそ、信頼でき、要望をきちんと聞いてくれる業者や人を選ばなければならない。多くの人が狙っている掘り出し物件を積極的に見つけ出し、スピーディーに対応してくれる業者との出会いが、いい物件を契約する最大の秘訣と言えるのだ。 太っ腹な不動産屋社長との出会いが人生を変えた 物件探しのポイントに、「親身になってくれる不動産屋探し」とよく言われる。何をもって“親身”というのかは難しいところだが、究極の“親身になってくれた不動産屋”の話を紹介しよう。 ある青年がラーメン屋を開きたいとその不動産屋を訪ねた。２０代の青年は、ラーメン屋で修業し、安い給料からコツコツと貯蓄をしていたが、その額はわずかに１５０万円。必死に貯めたお金だったが、開業するにはあまりに少なすぎることを知り、落胆を隠せなかった。融資を受けたくても、保証人がいなかったからだ。 夢をあきらめようとしたとき、不動産屋の社長が保証人になることを提案しくれた。もちろんいくつかの条件を提示したが、店舗運営に必要以上に口を出すつもりはない。ただ、青年の熱心さと人柄に惚れてのことだった。 ラーメン屋は開業から１年が過ぎ、順調に売上を伸ばしている。客数が伸びず困った時や味に自信がなくなった時、いつも厳しくアドバイスしてくれたのが、この社長。青年は｢感謝してもし尽くせないほどの感謝をしている｣という。 実は、この社長が保証人となった店舗はここだけではない。すでに10人近くの人をサポートし、そのすべてがうまくいっているという。 時として人との出会いが人生を左右する。その一つの形が、物件探しにも隠れているから驚きだ。 （情報提供） 新しい飲食店開業 http://www.fujisan.co.jp/Product/1281681554]]> http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/04/18.html http://www.inshokuten.com/blog/archives/2008/04/18.html 1.失敗しない物件選び Mon, 28 Apr 2008 15:54:39 +0900