コロナ禍で大きな負担の固定費を抑えたい。飲食店が知っておきたい家賃交渉術

新型コロナの影響が続き、売上がなかなか立たない中、店舗家賃が重荷なっているお店は珍しくありません。そこで、大家さんに家賃交渉をする方法と家賃に関する支援策をご紹介します。

家賃交渉はできる！

9月末の期限で政府は緊急事態宣言とまん延防止等重点措置のすべてを解除しました。しかし客足がすぐに戻ってくるわけではないため、飲食店では仕入れや人件費などを調整したり、支援金を活用したりして経営を続けるための努力をしていると思います。それでも、固定費である家賃が経営を圧迫してしまうことがあるでしょう。家賃を少しでも抑えたい場合、大家に交渉することができます。

賃貸借契約は、貸主と借主、双方の合意があって成立します。そのため、テナント側から家賃の減額の交渉があっても、大家には交渉に応じなければならない義務はありません。家賃の滞納があれば、契約に則り、退去させることもできます。しかしコロナ禍で先行き不透明なのは飲食業界も不動産業界も同じ。交渉に応じる選択をする大家は増えているようです。交渉次第では賃料減免の可能性はあるといえます。

押さえておきたい交渉のポイント

では、飲食店側から大家に、家賃を交渉する際に気を付けたいポイントは何なるのでしょうか。

１）早めに相談をする
大家は住宅ローンや借入金の返済を抱えている場合があります。そのため、支払期限が迫ったり、滞納したりしてから「もう家賃が払えない状況です」と明かすのでは、大家は対応に困ります。「交渉は最終手段」と考えがちですが、早めに相談をはじめて、大家側の状況にも配慮できるようにしましょう。

２）あくまで「相談」
家賃交渉をする際には、希望額を明確に伝えることが大切です。ただし、強気の交渉はよい結果になりません。話し合いを進めながら柔軟な判断をしたり、折衷案を検討したりしましょう。物件の利回りの点から、家賃の減額はできなくても、更新料の減額ならと応じてくれるケースも考えられます。

３）経営の計画を示す
「払えない」「店を閉めたくない」とただただ訴えるのではなく、「ウィズコロナ・アフターコロナを乗り切るためにどんな店舗運営をして売上をつくっていくか」を伝えましょう。経営の持続可能性が見えれば、大家は交渉を受け入れやすくなります。

「特例措置」でもう一押し

国土交通省は昨年3月、「新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対しては、その置かれた状況に配慮し、賃料の支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施の検討」をするように不動産関連団体に通知しました。これはテナント向けの支援に見えますが、家賃の猶予・減額に応じた場合、税務上の損金として計上することを可能にするという大家のための特例措置を含んでいます。

家賃を減額すると家賃収入は減少してしまいますが、このような特例措置があることを踏まえ、家賃交渉をすることもできそうです。

自治体によっては家賃支援策も

コロナの影響で売上が減少している事業者の事業継続を支援するための家賃支援を継続している自治体があります。支援策も活用しましょう。

■東京都新宿区「新宿区店舗等家賃減額助成」

「賃貸人が店舗等賃借人の事業が継続できるように店舗等家賃を減額した場合に、賃貸人に対して減額した家賃の一部を助成する」制度。対象家賃月について、令和3年4月分から令和3年9月分でしたが、令和3年4月分から令和4年3月分に延長されました。 公式サイトには、交渉の際に助成の内容や申請の方法を伝えるための図解が掲載されています。

■福岡県福岡市「福岡市家賃支援金」

「新型コロナウイルス感染症に伴う緊急事態宣言に基づき福岡県から出された休業要請に協力し、店内での飲食営業を休業した飲食店等を対象に家賃支援金を支給する」制度。 「緊急事態宣言」に基づき、８月分（8月20日～9月12日）・９月分（8月20日～9月30日）の間休業を行った飲食店等を対象に、８月・９月分の申請受付が11月末まで行われます。１カ月賃料の最大５分の４（上限５０万円）が支援されます。

■家賃支援給付金が復活!?

「家賃支援給付金」とは、売上の急減に直⾯する事業者の事業継続を⽀えするため、家賃の負担を軽減するために、事業者に給付⾦を⽀給する制度。今年2月15日で申請は終了し、給付事業は終了しましたが、岸田文雄首相が総裁選で家賃支援給付金の再給付を公約としていました。給付要件や給付額などは不明であるものの、今後、予算案に盛り込まれるのではないかとみられています。

飲食業界をはじめ、事業者が置かれている状況を十分に理解してくれている大家は多いはずです。大家との信頼関係を崩さぬように、交渉には誠実な姿勢で臨んでください。

＜飲食店.COM＞店舗物件を探す
＜飲食店.COM＞譲渡情報を探す