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物件探しが難しいとされる重飲食。「重飲食不可」物件の交渉の余地は?

2022年6月17日

画像素材:PIXTA
出店が難しいといわれている重飲食。とはいえ、焼肉やラーメン、中華料理などで個人出店した人はたくさんいて、それなりに苦労や工夫を経て開業しています。「重飲食とは何か」をよく知り、上手に物件探しをするコツをご紹介します。

重飲食とはどんな飲食をいうのか?

そもそも重飲食とはどんなジャンルの飲食をいうのでしょうか。重飲食とは、狭義には「匂い」と「煙」が出やすい業態とされます。具体的には、焼肉、焼き鳥、鉄板料理、中華、ラーメンなど。しかし広義ではイタリアンやフレンチ、和食など一般的なレストランを含めて重飲食としています。広義の重飲食は「軽飲食以外すべて」ともいえます。重飲食と対比される「軽飲食」とはカフェ、喫茶店、バーなど、煙や匂いが出にくく厨房設備が簡易で済む業態です。重飲食や軽飲食に厳密な定義はありません。実際の線引きは、貸主や不動産仲介業者の意向で決まっています。

なぜ「重飲食不可」の店舗物件が多いのか?

店舗物件の条件でしばしば見かける「重飲食不可」という表記。なぜそんな条件がつくのでしょうか。理由として以下が挙げられます。

■建物の設備上、重飲食に耐えられない

もともと飲食店のテナントを想定していない建物などでは、重飲食に必要な火力、排気などの設備をあとから追加する工事ができなかったり、匂いや煙は一切不可だったりします。こうした店舗では重飲食はできません。

■街並や建物のイメージを保つために重飲食不可にしている

整備された住宅街やオフィス街の建物の場合、景観やイメージの観点から重飲食の店舗を不可としている場合があります。

■貸主または不動産仲介業者が重飲食を敬遠している

多くの重飲食不可物件がこれに該当します。貸主はそもそも「物件をきれいに保ちたい」「物件に絡むトラブルを避けたい」と考えています。そのため、事業用物件として最も歓迎される借り手は不特定多数の出入りがない事務所。次いで書店や雑貨店、美容院と続き、火を使う飲食店全般はそのあとに位置づけられます。さらに、飲食店のなかでも一番避けたい業態が「重飲食」なのです。また、不動産仲介業者が重飲食不可の条件を付ける場合もあります。貸主の立場に立ち、よりよい借り手を厳選すべきと考えての条件追加です。

こうした事情から、一般的に「重飲食可」としてテナントを募集する物件は少なく、借り手にとって競争状態となっています。

画像素材:PIXTA

「重飲食不可」物件でも交渉の余地がある

貸主の意向で「重飲食不可」とされることが多い店舗物件。しかしその理由が「貸主または不動産仲介業者が重飲食を敬遠している」であれば、交渉の余地があります。

■「重飲食不可」でもひとまず申し込んでみる

気に入る物件は見つかったが「重飲食不可」だったとき、ひとまず問い合わせてみます。交渉の相手は貸主ではなく不動産仲介業者というのが一般的ですが、仲介業者がテナントを見つけにくいと判断している物件ならば相談が可能ということも。結果的に不可であっても、なぜ不可なのかについて情報収集ができます。

■重飲食を可能にするための工事費用を負担する

匂いや煙対策として十分な排気や換気、さらに難燃性の内装や廃油・排水対策などについても万全に配慮して設備工事をする計画を示すことで、交渉できる場合も。ただし、ガスや電気のインフラ工事などで費用負担が大きくなる場合もあるので、事前に十分検討する必要があります。こうした交渉に欠かせないのが協力してくれる内装工事会社です。飲食店工事の経験が豊富な会社は排気・換気などの設備の選択肢、費用を抑える方法などに詳しく、頼れる存在です。

■堅実な借り手であることをアピールする

貸主が最も望んでいるのは、金銭トラブルがなく、かつ長期で借りてくれるテナントの入居です。不動産仲介業者に信頼できる借り手だと認識してもらうため、事業計画および自分自身をしっかりプレゼンできることが大事です。

上記でおわかりのように、交渉には内装工事会社や不動産仲介業者といった協力者の存在が欠かせません。店舗物件探しには1年程度かかることが一般的で、この間に少しずつ関係者とのリレーションを深めましょう。信頼を得れば、内装工事会社が重飲食に必要な設備工事を低コストで実現するプランを提案してくれたり、不動産仲介業者が条件に合う店舗物件が出たときに優先的に情報を回してくれたりします。

また、交渉の前段階として、設備工事を含めた開業資金を確保すること、時間をかけエリアは幅広く探すこと、なども重要です。こうした十分な準備と心構えがあれば重飲食での開業の道も開けるはず。粘り強くチャレンジしていきましょう。

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