飲食店の閉店時に必須の「解約予告」とは？居抜き売却で撤退コストを削減
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飲食店を撤退するとき、「来月で閉店します」と大家さんに通知して、そのまま賃貸契約を解約することはできません。契約に則り、決まった期間内に退去の意思を通知する「解約予告」を行う必要があるのです。では、「解約予告」とは具体的にどういったものになるのでしょうか。詳しくご紹介します。
「解約予告」をして退去の意思表示をする
賃貸契約書には必ず、解約の申し入れに関する条項が記載されています。例えば、「借主は、貸主に対して4カ月前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」といったものです。ある期間内に解約の意思を申し入れすることを「解約予告」といいます。解約予告期間は、居住用物件はだいたい１カ月前ですが、店舗物件は3カ月～6カ月前であることがほとんどです。また、申し入れから解約までの3カ月～6カ月、賃料を払い続けなければなりません。この期間の賃料は「解約予告賃料」と呼ばれます。突然解約をされてしまい、貸主が家賃収入を得られなくするのを防ぐための仕組みです。
ここで１つ理解しておきたいのが、「解約日」と「退去日」は異なるということです。解約日とは、契約が解除になる日。退去日は店舗から引き上げる日です。解約日より前に店舗から引き上げたとしても解約予告賃料は発生します。見方をかえると、解約予告賃料を支払ってしまえば解約予告後すぐに明け渡すことは可能。解約予告期間が6カ月で、解約予告の1カ月後に明け渡す場合、残り5カ月分の解約予告賃料を支払います。
解約通知は書面で提出を
撤退をするときには、「解約予告」をしなければならないため、まずは契約書を見直し、解約予告期間を確認しましょう。その上で、「解約申込書」を作成します。作成時には2つの注意点があります。１つは書面で提出できるように用意すること。もう１つは貸主や管理会社がひな型を指定していないかを確認することです。さまざまなトラブルを避け、予定通りに退去をするために、最低限この２つを守りましょう。
貸主は「解約申込書」を受理すると、次の借主募集を開始します。一方、借主は賃貸借契約書の原状回復義務の条項に従い、原状回復工事をします。この工事費用は借主の負担。坪単価で３～7万円が相場であるため、小規模店舗であっても100万円程度は想定しておきましょう。
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「居抜き」売却で撤退費用を抑える
移転をするにしても、リタイアをするにしても、撤退費用は抑えたいもの。そこで考えられるのが、原状回復工事を行わない「居抜き」です。解約予告期間中に売却先が見つかり、賃料の支払いがスタートすれば、解約予告賃料の支払期間を短くしてくれる可能性があります。貸主にとって、収入が維持できる点は大きなメリット。解約予告とすると、原状回復工事に向けて動き出さなければなりません。そのため、居抜き売却をしたい場合は、解約予告前に貸主と交渉し、承諾を得る必要があります。とはいえ、簡単には承諾は得られないことも。そもそも貸主は居抜き売却に応じる義務はないためです。
居抜き売却をスムーズに進めていくためには、居抜き売却を決めた段階で余裕を持って貸主に相談をし、その後に交渉をスタートしたいもの。承諾を得るだけでなく、賃料の設定など募集条件も検討してもらいます。解約予告期間の1カ月前には交渉がはじまっているのがベストです。さらに、借主にとっては解約予告は出さずに交渉を進めていくのが理想的。相談＝申し入れとなってしまうと、解約予告期間が確定して期間分の賃料の支払いがはじまってしまうことがあるためです。また、売却先を見つけるのに時間がかかってしまっても解約日を気に掛ける必要もありません。居抜きでの引き継ぎ手探しは解約予告前でもできますし、解約予告前の方が売却額が高くなる傾向があります。貸主と交渉がはじまる前にノウハウを持つ専門業者に相談をしてください。売却先の候補者を見つけてくれるだけでなく、大家さんとの交渉にアドバイスをくれたりもします。
解約予告を理解すると、賢い撤退方法が見えてくるはず。自店の経営状況や次の目標に合わせ、最良の選択をしてください。
