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飲食店の店舗物件を借りる際に必要な保証金とは? 相場や解約時の注意点も解説

2019年5月8日

画像素材:PIXTA
飲食店の物件契約をする際に必要な「保証金」。よく聞く言葉ではありますが、一体どのようなものなのか、詳しく知らない方はまだまだ多いようです。金額としてもかなり大きくなるだけに、事前にしっかり知っておくことが重要。今回は、そんな保証金についてわかりやすく説明します。

そもそも保証金って何?

店舗物件における保証金とは、住居用賃貸物件でいう敷金のような位置付けのもの。特に事業で使用する物件は、経営状況によって未払いリスクが高まるため、保証金が設定されていることがほとんどです。万が一、飲食店の経営がうまくいかず家賃を支払えなくなった場合には、この保証金から賃料が補てんされることもあります。

また、物件退去時には原状回復の工事費用に充てられることも。退去時には借主が原状回復を行う契約がほとんどですが、借主にそれだけの支払い能力が残っていないときや、借主の原状回復では不十分だと貸主が判断したとき、店舗が大きく傷つけられているときなどに、この保証金を使って原状回復が行われます。カフェのような軽飲食店用の物件は解体工事費が安くすむため、保証金も安く設定されていることがあります。

貸主の視点に立って考えたとき、保証金は収入ではなく預り金扱いになるため、課税の対象にはなりません。一方で、事業用として使用する店舗物件の家賃は課税対象です。住宅用賃貸物件は非課税のため勘違いしやすいので、注意しましょう。

保証金の相場はどれくらい?

店舗物件の保証金は月額家賃の2~10倍程度となることが多いですが、物件によってかなりの差があるようです。駅近物件や人気のエリアにある物件など、好立地であればあるほど高くなり、賃料の20倍以上も必要となるケースも。このような物件を借りるとなると多額の資金が必要になるため、個人ではなかなか借りづらいのが実情です。

開業資金をなるべく抑えたい個人事業主は、必然的に保証金が安い物件を選ぶことになるでしょう。保証金を安く抑えることができれば、開業資金自体を安く抑えたり、店舗の内装や器具類に資金を充てたりすることが可能となります。

駅近や人気エリアではなくても、「裏路地だけど意外と人通りが多い」「二階だけど、一階からの視認性がいい」など、集客しやすい店舗を探しましょう。実際、個人の方が開業されている店舗の保証金は月額家賃の2~6倍程度であることが多いようです。

いずれにしても、出店を考えている地域の物件をなるべく多く調べることが重要です。賃料や保証金だけでなく、管理費や更新料などの金額も必ず確認するようにしてください。

画像素材:PIXTA

解約したらどうなる?抑えておきたい注意点とは

保証金は、原則として物件契約時に全額支払う必要があります。保証金の他にも、礼金や家賃の当月分および数ヶ月先までの前払い分、共益費や管理費などが挙げられるでしょう。これらを合わせると、物件を契約する時点である程度まとまった金額が必要となります。これらは全て現金で支払わなければなりません。

また、保証金は解約時に全額返金されることもありますが、契約書に「償却分」という項目が設置されている場合はこの限りではありません。契約書に「保証金の償却年3%」や「解約時償却3ヶ月」のような記載があるときには、物件解約時に定められた金額が差し引かれます。

人気物件ほどこの償却分が大きくなる傾向にありますので、契約前にしっかりと確認しておきましょう。他に、原状回復が不十分だと判断された場合にも、この保証金から工事費用が差し引かれますので注意が必要です。

保証金は賃料の支払いが滞った場合の補てんとしての役割もありますが、だからといって賃料を滞納して良いわけではありません。家賃は必ず期日前に支払うのが常識。支払い予定日が週末であれば、さかのぼって平日に支払います。支払いがたびたび遅れるようなことがあれば信用問題となり、物件の契約が打ち切られる可能性もあるので注意しましょう。

物件を契約した後は、デザインや工事、厨房設備費にも多額の資金が必要となります。融資を検討している場合、希望通りの融資額が出なければ工事を進めることができなくなってしまうことも。開業資金全体のバランスや、開業後の運転資金のことも考え、あらかじめ保証金に使える金額を決めておくなど、無理のないプランを練っておく必要があります。物件契約はその後の経営にもっとも大きな影響がありますので、慎重に判断をするようにしましょう。


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