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居抜き・譲渡の基礎知識

居抜きの基礎知識

「居抜き」で出店するといっても、様々なやり方があります。
居抜きで出店を検討している方々のために、居抜きで出店するのにどのようなスタイルがあるのか整理してみました。ご参考にしてください。

居抜き物件とは?

居抜き物件とは、前テナントが造作した店舗の内装、厨房設備などがそのままの状態で残っている物件のことです。
業態や店のグレード、経過年数などによって、居抜き物件の現況は異なります。

前テナントの物件解約日までが、造作を取得できるタイミング

「造作譲渡」「店舗譲渡」について

「居抜き物件」・「居抜き店舗」だと、そのまま内装設備は利用出来ますが、買取る必要があるものから無料で利用できるものまでいろいろとあります。
閉店するテナント様の中には、「解体費用がかからないので引き取ってもらえるだけでいい」と思われる方もいらっしゃいますが、一方で「内装や吸排気設備、厨房設備、備品などまだまだ綺麗で使えるため、適正価格で譲渡できないかな?」と思われる方もいらっしゃいます。
「造作譲渡」「店舗譲渡」とは、そういった閉店予定のテナント様から内装設備の権利を取得する事を意味しております。

出店形態

無償貸与

※造作が残置されていて(主にエアコンやトイレなど) 、無償でそのまま利用して出店する。
※通常の賃貸借契約のみ(契約書上に造作に関する特約がある場合があり)。
※造作や設備は貸主のもので無償貸与されている状態。
※内部造作の所有権は貸主であることが多い。

リース(サブリース)

※内部造作・設備の所有権は持たずに、設備をリースして居抜き状態で出店する。
※物件の賃貸借契約とは別に、店舗設備のリース契約、もしくは、業務委託契約を締結することが多い。
※内部造作の所有権はリース会社。

造作買取

※現テナントが施工した内部造作や設備の所有権を有償で譲り受けて出店する。
※通常の賃貸借契約とは別に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する。
※内部造作の所有権は、出店者(新借主)にある。
※内部造作の所有権は貸主であることが多い。

居抜き出店形態における、業界の慣習とトレンドについて

どういう出店形態をとるかは、それぞれの価値観によりますが、できれば内部造作は自分のものにしておく方が後々いいでしょう。なぜなら、退去時に売却ができるからです。
現状では、業界の慣習上、内部造作や設備に対する譲渡の契約を締結しないやり方が根強く残っていますが、造作譲渡契約もしくは、資産譲渡契約を締結し、内部造作の所有権を自分のものにしておくと、方向を転換したいとき、内部造作を売却して、移転や撤退を検討するという選択肢ももてるようになります。
飲食店.COMでは、居抜きで出店する際には、資産譲渡契約などの契約を締結し、内部造作の所有権を明確に取得しておくことをオススメしています。

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