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「保証金」と「敷金」の違いは？お金の性質や支払う相場、返還額について解説！

「保証金」と「敷金」の違いは？お金の性質や支払う相場、返還額について解説！

2022年11月30日

画像素材：PIXTA

飲食店の物件契約の際に必要となるお金に「保証金」と「敷金」があります。しかし、これらがどんなお金なのか、よくわからない点がある方は多いのではないでしょうか。そこで今回は保証金と敷金の違いや相場、返還される金額の目安などをまとめました。

保証金も敷金も貸主に預けるお金

物件を借りる場合、借主は毎月決まった家賃を支払います。しかし、ときに売上の減少を理由に支払いができないことがあるかもしれません。また、退去時、借主には原状回復をする義務がありますが、借主が原状回復できない場合は貸主が工事を行います。そこで、こうしたリスクに備えるため、借主が貸主に預けるのが「保証金」や「敷金」です。これまで保証金と敷金のそれぞれに明確な定義はなく、慣習で説明されたり、契約書の内容から判断されたりしていました。しかし平成29年6月に民法の一部が改正され、「第622条の2」に明文化されることに。これによれば、「敷金とは、家賃滞納や原状回復工事費用を『担保する』ために、借主が貸主預けるお金」のこと。さらに「名目が保証金であっても、担保を目的としたお金であれば、敷金にあたる」。つまり敷金と保証金は同じ性格を持つと法的に規定されました。

また、民法の改正によって次のことも明文化されました。「借主から貸主に滞納した家賃を敷金・保証金から引くように求めることはできない」とあり、契約中に家賃の滞納があれば、貸主は滞納家賃相当額を敷金・保証金から差し引くことができますが、借主側が家賃を支払わずに、敷金・保証金を充てて欲しいと依頼することは認められません。

保証金・敷金の相場は家賃の10カ月分

居住用物件の保証金・敷金の相場は家賃1～2カ月分程度なのに対し、店舗物件の相場は家賃の10カ月程度と非常に高額。中には2年分と設定されるところもあるようです。この理由のひとつは、居住用物件より店舗物件の方が家賃や水道光熱費の滞納が発生しやすいため。そしてもうひとつは、店舗物件の場合、原状回復工事に高額な費用が必要であり、それに備えておくためです。最近では空きテナントにしないよう、契約しやすくするために6カ月～8カ月くらいで設定されている物件も増えてきました。また、工事費用が安い軽飲食では、2カ月～4カ月程の物件もあります。

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保証金・敷金は返還される？

前述の通り、敷金と保証金は同じ性格を持つと法的に規定されました。ただし、多少の違いはあり、それは返還方法です。敷金は一般的に、物件を明け渡した際に、債務を清算の上、返還されます。家賃や水道光熱費の滞納分や原状回復工事費用、追加工事費用などの必要経費が高額になれば、預けている金額では足りず、追加の請求をされるケースもあります。また、民法の改正時には、担保目的である場合、退去時には貸主から借主に返却される可能性があること、その条件は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と明文化されました。そのため、契約期間が満了しただけでは敷金を返してはもらえませんし、物件に荷物を残したままのような状態では「賃貸物の返還」ができたとは言えず、敷金は返ってきません。

一方、保証金の場合、返還されるものの、契約書に「償却」の記載があることがほとんど。債務の清算に加え、償却費が差し引かれたものが返還されます。償却のパターンは主に「年○％償却」「解約時償却○カ月分」「償却○カ月」「実費償却」。契約内容によって異なります。返金時期も契約によってまちまちです。「引き渡し確認後3カ月以内」などと明記されていれば安心ですが、時期がまったく記されていないケースも。この場合、不動産会社へ問い合わせてください。店舗物件の敷金・保証金の返還トラブルは決して少なくありません。もし差し引かれる金額に納得がいなかい場合、確認を求めてもよいでしょう。特に原状回復工事額に納得がいかないなら、見積もりを確認させてもらう、必要に応じて相見積もりをとるなどして交渉してみることも検討してください。

いかがでしたか。敷金と保証金の違いは明確とはいえません。だからこそ、一般的な理解に加え、自分の契約ではどういった記載があるのかを確認し、お金の性質を理解することが非常に重要なのです。

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