物件契約の際の保証人はどう決める？ 選ぶ際の注意点や連帯保証人との違いなどを解説

店舗物件やテナントを契約するとき、必ずと言っていいほど必要になるのが「保証人」です。せっかく気に入る物件があっても、保証人が見つからないと契約をすることができません。今回は、そもそも店舗物件やテナントを契約するときに必要な保証人とは何かということや、保証人を決める際に必要な知識についてご紹介します。

そもそも「保証人」とは？

「保証人」とは、借主が家賃を支払えなくなったとき、借主に代わって家賃を支払う責任を負う人のことを指します。たとえば経営がうまくいかず資金繰りが厳しくなると、借主は家賃を支払えなくなる可能性があります。そのような場合には、保証人は借主の代わりに家賃を支払わなくてはならない可能性が出てきます。

万が一廃業することになった場合には、さらに負担が大きくなります。物件契約時の取り決めで、廃業の際には店舗物件やテナントを借りる前の状態に戻す必要があることがほとんど。これを「スケルトン」「原状回復」などと言いますが、保証人はこの工事費用も負担する責任があります。店舗物件やテナントの賃料は一般の住居物件よりも高く、原状回復にもかなりの金額が必要となります。保証人をお願いする側も引き受ける側も、こういった責任があることをしっかり理解しておく必要があるといえるでしょう。

「連帯保証人」と「保証人」の違い

連帯保証人と保証人は同じような意味合いの言葉に見えますが、その責任の重さは全く異なります。

保証人は借主が賃料を支払えなくなり、貸主から家賃請求を受けたときに「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」が与えられます。これは簡単に言うと「貸主に返済能力があれば、保証人は家賃を代わりに支払う必要はない」ということ。「本当に借主には返済能力がないのか？」ということを調べてもらえ、仮に借主に財産が見つかれば、まずそちらを差し押さえてもらうことが可能です。

一方、連帯保証人にはこのような主張をすることが認められません。店舗物件やテナントの借主とほぼ同等の扱いとなるため、例え借主に支払い能力が残っていたとしても、貸主に対して賃料その他を支払わなければなりません。そのため、保証人より連帯保証人の方がより責任が重くなります。

もし保証人が立てられない場合は？

両親が高齢である、頼れる親族がいないなどといった理由で、どうしても保証人が立てられないこともあるでしょう。そのような場合は「家賃保証会社」を利用するのが一般的です。

家賃保証会社はその名の通り、万が一家賃を支払えなくなった場合に、家賃を立て替えて支払ってくれるサービスを提供しています。契約形態や料金は保証会社によって様々ですが、多くの場合、初回契約料に賃料の50～100％を支払う必要があります。この契約料は、契約終了まで家賃代行を依頼しなかった場合でも戻ってこないことが多いので、注意してください。その後は毎月、毎年、2年に一度など、任意の単位で契約更新料が必要となります。

また、家賃保証会社とは別に「保証人代行サービス」というものもあります。こちらは法人が連帯保証人の役割を果たしてくれるもの。金額や保証内容は、家賃保証会社とほとんど同じです。物件によって家賃保証会社しか認められない場合、保証人代行サービスも認められる場合など様々です。候補となる物件がどのパターンに当てはまるのか、きちんと確認するようにしましょう。

保証人を選ぶ際の注意点

友人知人を保証人に立てるとトラブルに発展することもあるため、お願いするには相当な信頼関係が必要です。両親や親戚になってもらう方が安心ですが、高齢でないこと、安定した収入があること、借主に代わって家賃を支払えるだけの財力があることなどが条件となります。

また、店舗物件やテナントを契約する段階で借主が開業準備中で無職の場合、連帯保証人が2名必要となるケースも。逆に家賃を数か月分前納することによって、保証人が必要なくなるようなケースもあるようです。もちろん条件は貸主によって異なりますので、候補の物件が見つかったら早めに確認をするようにしましょう。

保証人は契約上どうしても必要なものではありますが、自分でしっかりと家賃を払っていく姿勢と計画性が何より大切です。運転資金に余裕を持ち、無理に物件契約をしないこと。保証人になってもらう人にもきちんと店のコンセプトや事業計画を提示する必要もあります。物件契約は一度決めたらなかなか取り消しすることができません。飲食店経営の第一段階ともなる部分ですので、慎重に進めるようにしましょう。


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