飲食店として借りた物件に住める？ 「店舗兼住居」への住み方、メリット・デメリットを解説

「店舗として借りた場所に住みたい」。飲食店経営を考えるのであれば、一度は考える「店舗兼住居」。家賃を抑えられますし、出勤時間もなく、時間を効率的に使うこともできるでしょう。とはいえ、どんな物件でも店舗兼住宅にできるわけではありません。今回は店舗兼住居について解説します。

店舗と住宅がひとつになった店舗兼住宅

一般的に店舗兼住宅とは、店舗と住宅の行き来ができる建物を言います。建築基準法上は、店舗と住宅の行き来を建物内でできるタイプを「兼用住宅」、建物内で行き来が出来ないタイプを「併用住宅」と言います。

店舗兼住宅として賃貸に出されている場合、店舗と住宅と両方で使用することを前提としているため、居住することに何も問題はありません。

店舗兼住宅のメリット・デメリット

店舗兼住宅に居住するメリットとデメリットは以下のようなものが挙げられます。

【メリット】
・通勤時間が必要なくなる
・家賃を抑えられる
・家族経営や育児・介護との両立と相性がいい

【デメリット】
・住宅を重視すると集客が難しいことがある
・オンオフがつけづらい
・騒音や匂い、害虫の問題が起きやすい

事業用物件に住むことがNGな理由とは？

では、事業用物件に居住したり、居住用物件で飲食店を営んだりすることはできるのでしょうか？ 答えはNOです。

そもそも事業用物件や居住用物件には根本的な違いがあります。例えば入居審査において、事業用物件では事業の内容や売上が重要視され、居住用では個人が持つ家賃の支払い能力が確認されます。事業がうまくいかず、家賃の滞納が起きないように、事業用物件に必要な初期費用は居住用の数倍になります。

また、特に飲食店の場合、飲食店の営業許可を取るためにさまざまな決まりごとがあります。例えば、調理場は営業専用でなければならず、住居用との兼用は不可とされています。こうした理由から、事業用物件に住む、居住用物件で営業をするといったことはできません。店舗として借りた物件に住むには、そこが「店舗兼住宅」でなければなりません。

店舗兼住宅かどうかは、不動産会社を通じて確認しよう

店舗兼住宅かどうかは、間取りから勝手に判断することはできません。間取り上は店舗兼住宅にできそうでも、トラブルを防ぐために大家が居住不可としていることは珍しくありません。店舗兼住宅として使えるかどうかは賃貸契約書で確認したり、大家や管理会社に直接尋ねてみたりしてください。

禁止されていたとしても、事情によっては認めてもらえる場合もあるでしょう。どういった理由で居住したいのか、相談してみることをおすすめします。

店舗兼住宅に住むときに知っておきたい２つのこと

１　居住地に「住民票」がなければならない

住民票に記載されている住所は原則として現住所でなければなりません。引越しをするなら「住民票の異動」が必要で、正当な理由なく手続きをしなかった場合、罰則が科せられます。

店舗兼住宅は居住を前提とした物件であるため、現住所として登録できます。住むと決めたら、住民票を移しましょう。

２　店舗兼住宅の家賃には消費税がかかる

家賃の消費税は、居住用は非課税・事業用は課税がルールです。そのため、店舗兼住宅の場合、店舗部分は課税で、居住部分は非課税となります。

契約書によっては、事業用と居住用とで家賃が分けられている場合、それに従いますが、定められていないときには店舗と居住用を区分する方法のひとつとして、「面積の比」があります。例えば、家賃30万円で、店舗部分が40％、居住部分が60％の場合、家賃30万円のうち12万円が消費税の課税対象で、消費税率10％の場合、消費税12,000円がかかります。

「用途地域」の確認を忘れずに

これから店舗兼住宅を探す場合、注意したいのが「用途地域」の確認です。「用途地域」とは、地域を整備したり発展させたりする目的で、13の地域に分けて地域ごとの建築制限を法律で定めたものです。

このうち「第一種低層住居専用地域」に最も厳しい制限がかかっており、店舗兼住宅では、店舗床面積が50平方メートル以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満のもののみ飲食店を開業できます。また、これは兼用住宅に限られ、併用住宅では飲食店を出店・開業できません。

もう1つ、注意したいのが「定期借家物件」です。定期借家物件は、賃貸借契約期間満了後、原則として契約の更新ができないため、店舗と住まい、両方を探し直すことになるでしょう。

店舗兼住宅には、一般的な物件と違い、法的にもさまざまなルールが適用されます。特徴を理解した上で、物件を判断してください。

＜飲食店.COM＞店舗物件を探す
＜飲食店.COM＞譲渡情報を探す