飲食店の家賃、値上げと言われた時の対応は？ 退去請求や交渉について解説

さまざまな物の値段が上がる中、大家から「契約更新時に家賃を上げたい」と言われるケースが出てきています。そもそもどんな時に家賃の値上げがあり得るのか？ どう対策すべきか？ 住宅と店舗では何が違うのか？ といった疑問にお答えします。

賃貸借契約は長期に及ぶため家賃が不相当になることも

家賃は、賃貸借契約において既に成立した状態にあります。そのため、大家が家賃の値上げを求めてきたからと言って、簡単に増額することはありませんし、賃上げに応じるつもりがないからと、すぐに立ち退いたりする必要もありません。

しかし、賃貸借契約は長期間に継続するのが一般的で、その間には経済状況や店舗の周辺環境が変化したり、建物をリフォームしたりと、さまざまなことが起きます。こうしたことが要因となり、成立している家賃の見直しが入るのは自然の流れ。物件に対して不相当となれば、家賃の増額も減額もあり得ます。

借地借家法32条には「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定されています。

つまり、次のような場合は、家賃の値上げ（値下げ）を求められるとしています。

・土地建物の税金の増減があったとき
・土地建物の不動産価格の上昇・低下があったとき
・経済事情の変動があったとき
・近隣の同種の建物の家賃とかけ離れているとき

値上げを求められ、納得できないときは？

借地借家法32条により、貸し手にとっても、借り手にとってもフェアな話し合いができるものの、家賃の変更には双方の合意が必要です。一方的に値上げを求められれば、受け入れ難いのは当然のこと。では、どのように対処すべきなのでしょうか？

はじめに、値上げの理由に目を向けましょう。理由に疑問がある場合は、大家に確認をします。店舗の家賃の値上げに関してよくあるのが、近隣の同種の建物の家賃相場を根拠とし、値上げを求めてくるケースです。例を示されると、「周囲の店舗はこれくらい支払っているのか」と思いがちです。

しかし、面積が近くとも、築年数や設備、視認性、契約年数など店舗ごとに異なる条件を持つはずで、家賃相場だけでは値上げの根拠として不十分と考えてよいでしょう。また、理由が示されない場合にも値上げを受け入れる必要はありません。

一方、理由が正当だと判断できる場合、例えば、土地開発が進み店舗がある通りが主要な道路になった、10年20年前から家賃が変わっていないといった場合には、値上げに応じることを検討することも必要でしょう。

値上げを更新のタイミングで求められた場合、移転もひとつの選択肢になり得ます。更新料として、家賃の1～2ヶ月分を支払うことになるため、移転を考えているが踏み切れないといった場合にはきっかけを得たと捉えてみるのもよいかもしれません。

大家と話し合っても解決しない、頑なに値上げを要求してくるといった場合には、最終的には調停や訴訟に進みます。とはいえ、時間もコストもかかる上、増額が認められないケースが多いため、「値上げに応じないなら、退去してほしい」と依頼されることは珍しくありません。この場合でも、値上げ前の家賃を払い続けていれば、退去する必要も、不相当な値上げを受け入れる必要もありません。

交渉中も冷静な対応を第一に！

気を付けたいのは、話し合っても折り合いがつかず、冷静さを失ってしまうこと。「それなら、こっちは家賃を支払わない！」といったような態度をとると、家賃不払い・滞納をしたことになり、賃貸借契約を解除される可能性があります。話し合いが進まなくなっても、賃貸している間は家賃を支払ってください。

大家が「値上げ後の家賃でないと受け取らない」と言ってきた場合も支払いましょう。法務局で「供託」をすれば、家賃を支払ったのと同じ効果が生まれるので、家賃不払いによる不利益を被ることはありません。

また、自治体の相談窓口で専門家からアドバイスをもらうのもおすすめです。相当な家賃を知りたければ、プロである不動産鑑定士に依頼をします。鑑定結果に基づいて、判断するのも良い方法です。

家賃は、売り上げの増減に関係なく発生する固定費であり、経費の大部分を占めるものです。飲食店が健全な経営を続けていくために、家賃は重要な要素であるため、値上げ交渉があった場合、納得できる判断を目指してください。


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