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飲食店を開業! 店舗物件探しの大まかな流れと契約時の注意点

2017-10-05 14:26:08.0

Photo by iStock.com/Masaru123
飲食店を開業したいけど、店舗物件の契約ってなんだか難しそう……、そんな方も多いのではないでしょうか? じつは物件が見つかってから、契約まではあっという間。その間に資金調達もしなければなりません。巡ってきたチャンスにあたふたしないよう、物件契約までの流れを把握して、心の準備をしておきましょう。本気で飲食店開業を志す方のために、リアルな契約の流れと注意点をご紹介します。

物件契約までの大まかな流れ

では早速、物件契約までの大まかな流れをみていきましょう。

■物件探し
飲食店出店を計画するとき、頭の中で、このエリアで、この大きさで、こんな人が来て……とシミュレーションをするものですが、思い通りの物件にすぐに出合えるとは限りません。まずは出店エリアに強い不動産店をリサーチの上、訪問し、自分の希望を伝えておきます。そうすると、適合する物件が空いたときに不動産店が連絡をくれます。また、居抜き物件を専門に紹介するWebサービスの新着情報は常にチェックしておきましょう。

■下見
良さそうな物件を見つけたら、まずはエリアの下見。物件自体はもちろんのこと、駅からの道のりや、まわりの環境を良く見ることが大切です。昼はにぎやかなエリアでも、まわりが物販店ばかりだと夜は閉店してしまい、ぱったりと人通りが途絶えることもあるためです。

平日昼、平日夜、土日昼、土日夜、雨の日など数パターンの条件のもと、通行量の調査もします。家賃(坪単価)が適正か、自分の事業計画で利益が出せるかを試算するのも、このタイミングです。

■内見
次は内見です。すでに退去済の場合は比較的自由に内見が出来ますが、まだ前の店が営業しているときは、内見のチャンスも限られるもの。一度の内見で、見たいところをすべてチェックできるよう、カメラとメモ用紙を持って臨みましょう。

■申し込み
いよいよ不動産店に申し込みです。同時に申込金や手付金と呼ばれる費用が必要なこともあるため、気をつけましょう。金額はだいたい、保証金の1割程度のことが多く、保証金の一部という扱いになります。ちなみに銀行からの借り入れを予定している場合、基本的に保証金目的の借り入れは出来ませんので気をつけましょう。

■審査
申込書に名前や住所、その場所での事業計画、今までの経歴や会社の概要を添え提出すると、それをもとに大家が審査をします。大家個人が事業計画を見て判断する場合もありますし、相手が大手の会社の場合は、会社や個人の情報を照会されることもあるかもしれません。

■契約
審査が通ったら、いよいよ契約です。事前に不動産店から、契約書の内容について確認依頼があります。数ページにわたる契約書ですが、サインしてしまった後の変更はききません。一字一句細かに確認し、不明なところ、変更してほしいところは不動産店に相談します。

なお、保証金および不動産店に払う手数料は、契約日当日までに着金するよう振り込むことが多いです。金額が大きい振込は、窓口で依頼しなければなりません。間に合わないと大家の信頼を著しく損ねますので、事前に手配するなどしておきましょう。

では次に、契約書で借主が確認しておくべきポイントについて解説します。

Photo by iStock.com/AntonioGuillem

契約書の要確認事項

■契約期間
契約期間は2年、3年、5年の場合など様々です。更新時期には更新料も発生します。

■手付金(申込金)、保証金の償却
契約を解除する際、保証金がどの程度戻ってくるのかを確認しておきましょう。多くの場合、7~8割の返金となります。

■更新手続き、更新の条件、解約事前予告
更新の意思確認時期、更新にかかる費用、閉店する場合いつまでに解約を予告すれば良いかなど。半年前予告が一般的です。

■トラブル発生時の解決方法
雨漏りや害虫、排気ダクトなどの諸問題で、物件自体に対策が必要な場合はどのようにすれば良いか、念入りに確認が必要です。また、借主の落ち度で物件に損害を与えた場合、地震などで営業ができなくなった場合などのため、火災保険の内容について十分理解しましょう。

■保証人について
物件を借りる際は、保証人が必要です。果たして保証人に適した人は誰なのか、不動産店によく確認したいもの。保証人の信用度によって、審査が通るか否かが決まることも多いため、社会的に信用のある方に依頼しましょう。

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契約書に用いられる用語集

最後に、物件の契約書に用いられる用語についてご紹介します。

・一括貸し (いっかつがし)
ビルの一部(例えば1階と2階部分)をまとめて貸すこと。

・一棟貸し (いっとうがし)
ビル一棟を貸すこと。

・解約予告 (かいやくよこく)
契約期間内及び期間満了時に賃貸借契約を解除する場合に、書面にて貸室明け渡しを前もって申し出ること。解約の3ヶ月前から6ヶ月前に予告する形で設定している契約内容が多い。

・共益費・管理費 (きょうえきひ・かんりひ)
毎月、家賃と一緒に支払う金額。共有部分(廊下・玄関ホール・エレベーター・共有の電気代)などの維持に使われる。

・共有面積 (きょうゆうめんせき)
店舗としては使用できない面積のことで、一般的には廊下・トイレ・給湯室・階段及びエントランスホールなどを示す。

・償却 (しょうきゃく)
解約時の精算で保証金(敷金)から差引かれる金額のこと。

・スケルトン (すけるとん)
内装工事前の状態。内装や設備の発注は自分で行わなければならない。

・定期借家契約 (ていきしゃっかけいやく)
更新できない借家契約のこと。中途の解約は原則として認められていない。定期借家契約では、契約期間が満了したら、借主はどのような事情があっても物件を明け渡さなければならない。旧借家契約のように「居すわり」や、立退き料を要求してから出て行くといったことができなくなる。ただし、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に家主から再契約をしない旨の通知がない場合は、「再契約」というかたちで契約を続けることができる。

・仲介手数料 (ちゅうかいてすうりょう)
契約を仲介した業者に決済時に支払う手数料のこと。基本的に家賃の1ヶ月分(共益費・管理費などは含まない)。

・手付金 (てつけきん)
契約締結の際、その履行の保証として、賃借人から賃貸人に交付する金銭。借主は差入れた手付金を放棄し、あるいは貸主が受領済みの手付金の倍額を返還して、契約を解除できる手付金(解約手付金)が一般的。

・保証金 (ほしょうきん)
保証金とは、借り主が家賃を支払わなかったときに家賃に充当したり、借家(部屋)を傷つけたときなどに修理費に充てたりするための金銭。保証金は、契約終了のときに借り主に返さなければならないが、地域慣習によっては保証金の一部を「償却」という名目で、実質的には礼金(権利金)として受領するところもある。

・礼金 (れいきん)
戦後、家主にお礼として支払った金銭が始まりとされ、首都圏のみに残っている慣習。今は権利金のような性格になっているが、法的な根拠はない。敷金と違い、退去の際に戻ってこない。

いかがでしたか? 物件選びは、飲食店経営を成功させるための大きな鍵になります。しっかりとした知識を身につけて、物件探し、物件契約に臨みたいものですね。

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