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飲食店の物件選びでよくあるトラブルと対策を解説！どんなことに注意すべき？

飲食店の物件選びでよくあるトラブルと対策を解説！どんなことに注意すべき？

2019年6月21日

画像素材：PIXTA

物件選びは、開業準備の中でも最もワクワクすることの一つ。しかし、長い付き合いになる“相棒”を決めるわけですから、選ぶ際には不安になることもあるのではないでしょうか。そこで今回は、物件選びの際によくあるトラブルと対策をご紹介します。

居抜き物件であれば費用が抑えられる？

飲食店を開業するために物件を探す際、前オーナーが飲食店を経営していた「居抜き物件」を選択肢に入れる人は多いです。それは「飲食店の運営に必要なインフラが揃っている」「造作譲渡がある」といったメリットがあるからです。

特に造作譲渡は、初期投資を抑えられるという点で、一般的には大きなメリットだと捉えられています。しかし「使えないものが入っていた」「実際に使い始めてみたら不具合が見つかった」「思っていたよりも使い勝手が悪い」といったことが判明し、結局は購入や修理の費用が必要となるケースもあります。

「造作譲渡があるから」と頼りすぎず、不測の事態を想定しておきましょう。また、造作譲渡は前オーナーの言い値で決まることもあります。知識が豊富な不動産業者を選び、契約前にしっかり説明を受け、疑問点はすべて解消しましょう。

地下や2階以上のテナントは賃料が安いけど……

地下や2階以上にあるテナントには、「賃料が安い」「値引き交渉がしやすい」といったメリットがあります。経費を抑えられるため、魅力を感じる方も多いでしょう。ただ、路面店に比べると集客は難しくなります。また、地下の場合、契約後に「雨が降ったら浸水してしまった」「カビが発生しやすい」「インターネットの環境が悪い」といった問題点に気付くこともあります。

集客のための対策として最低限行いたいことは、１階での看板設置。契約後に許可がおりないということがないよう、契約前に必ずビルの共有部分の設置規制などを確認しておきましょう。また、ビルの入口を客観的に見てみることも大事です。入口が分かりにくく、地下や空中階にお客さまが行きづらい設計では、さらに集客が難しくなってしまいます。その場合は、選択肢から外すことを考えても良いでしょう。

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賃料が安いのは、何かしらの悪い理由があるから？

「見た目は問題がないのに、家賃は相場の半分」という物件に出会うことがあります。しかし、好条件だからと勢いで契約してしまうのは危険です。開業準備中や開業後に、次々と不具合が見つかり、小さな修繕を繰り返していったら莫大な費用になってしまったというケースもあります。特に排水管などの見えない部分は要注意。実は老朽化が進んでおり、開店後しばらくして詰まってしまった……といったトラブルが起こりかねません。

まずは、家賃の安さの理由を確認しましょう。悪条件が理由なのであれば、運営に重大な影響を及ぼす可能性があります。賃料だけで判断せず、リスクも考えた上で決めることが大切です。

立地やオーナーによっては営業時間に制限がある

営業時間に関するトラブルも多いです。まず、オーナーが周辺への影響を考慮し、営業時間に制限をつけているケース。法律で許されている時間とはいえ、オーナーとのルールを無視して営業すれば、経営者として無責任と言われるだけでなく、関係性も悪くなってしまうでしょう。

次に都市計画法などで、規定される用途地域に対して規制する条例がある場合。例えば、東京都の条例では、飲食店の営業ができる地域であっても、深夜酒類提供飲食店（午前0時から午前6時まで酒類提供を主とする店舗）に限り、営業できない地域があります。開業後に知れば、深夜時間帯の営業スタイルを変えたり、諦めたりする必要があります。

契約前にオーナーの意向を尋ねましょう。そして、自治体の情報収集し、該当する条例などがないかを確認しておきましょう。

感覚で物件を選ぶと資金がショートしてしまう場合も

飲食店は開業してから軌道に乗せるまで、ある程度時間がかかります。売上があっても、利益が出ないと営業を続けていくことはできません。賃料や内装工事費用が高いと、資金がショートしてしまう場合もあります。感覚に頼った物件選びは危険です。事業計画を作成し、借り入れや返済額をしっかり把握した上で行いましょう。

今回は物件選びでのトラブルの一例をご紹介しました。良い物件に出会い、スムーズに開店というスタートが切れるよう、冷静な目を持って物件を探しましょう。

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