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「標高」で探す新規店舗物件。高い土地、低い土地ゆえのメリット&デメリットとは?

2020年5月18日

画像素材:PIXTA
飲食店の出店において、標高の高い土地と低い土地ではそれぞれどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。一般的に、標高の低い土地は津波や液状化の危険性などを指摘されることが多いですが、逆にどういったメリットがあるのかも気になるところ。新たな視点をもつことで、「穴場」のエリアと出合えるかもしれません。そこで今回は、標高の違いにおける長所と短所、家賃相場の違いなどをまとめます。

そもそも「標高」や「海抜」って何?

「標高」とは、東京湾の平均海面を0mの基準面として、そこからの高さを測ったものです。一方、「海抜」とは、その地域の近隣の海面からの高さのこと。例えば、大阪市であれば、大阪湾からの高さということになります。

また、実際に水面からの正確な高さを図るときに基準となるのが水準点。水準点は、全国の主な道路沿いなどに約2kmごとで設置されており、水道工事を行う際の参考にもされます。この水準点が、その地域での高さ測量の基準となります。
「標高」「海抜」「水準点」は、すべて国土交通省国土地理院により定められています。

標高の高い土地と低い土地、それぞれのメリットデメリットは?

標高(海抜)の高い土地と低い土地、それぞれのメリットデメリットについて、安全面や環境、集客面、家賃に注目してまとめました。

高い土地に出店するメリットは、
・眺望がいい
・風通しがいい
・家賃が安い可能性がある
などが挙げられます。

「海や夜景が見える」「気持ちいい風を感じられる」のように、眺望や自然を活かすコンセプトの店舗デザインにする場合は、特にメリットが大きいといえるでしょう。窓を大きく取る、テラス席を多めに設置するなどの工夫で集客力のアップを望めます。また、居住を目的とした場合の家賃は高くなる傾向にありますが、飲食店の場合は逆に安くなることも。

そんな高い土地ならではのデメリットとしては
・立ち寄りづらい
・住宅地であることが多い
などがあります。

特に店の標高が最寄り駅よりも高いと、店に着くまでにお客様が歩き疲れてしまうかもしれません。駅近くの飲食店にお客様を奪われてしまう可能性もあります。また、住宅街の場合は近隣に店が少なく、「ショッピング帰り」など来店傾向の高い機会には恵まれません。集客力を得るためには、わざわざ足を運びたくなるようなプレミアム感のあるブランディング、そしてSNSの活用が不可欠です。

一方、標高の低い土地で出店するメリットには、
・人口や交通量が多い
・アクセスがいい
・家賃が安くなる傾向にある
といった点があります。

標高の低い土地は街の中心地であることも多く、商業施設や商店街があるなど、人口や交通量が多い傾向にあります。待ち合わせや買い物帰りなどに利用してもらいやすいため、集客に事欠かないのは大きなメリットです。仕入れのための買い出しや通勤時のポイントとなる、アクセスの良さも魅力。家賃も比較的安いため、穴場物件が見つかるかもしれません。

低い土地ゆえのデメリットとしては、
・水害のリスクがある
・資産価値が低くなる可能性
などがあります。

特に、河川や海の近くなどいわゆる「海抜0m地帯」と呼ばれるようなエリアでは、氾濫や液状化などの水害リスクを想定する必要があります。いざというときのために、災害マニュアルを用意する、盛り土を準備するなどの対策は必須です。また、このようなリスクが原因となり、店の資産価値が低くなることもあります。
画像素材:PIXTA

標高差の大きな土地において、家賃相場にどの程度の違いがあるか?

では、標高差によって家賃相場にどの程度差があるのか、具体的に見ていきましょう。

<目黒駅徒歩6分>
1階15.14坪の物件
賃料29.7万円
坪単価19,613円

<五反田駅徒歩7分>
1階18.4坪の物件
賃料32.39万円
坪単価17,603円

もちろん物件によって細かな条件が異なりますから一概にはいえませんが、上記の例では坪単価に若干の開きがあります。

ちなみに、目黒駅の物件と同等の坪単価では、五反田駅徒歩7分の新築物件がありました。

<五反田駅徒歩7分>
1階19.86坪
賃料41.68万円
坪単価20,987円

また、各駅の平均坪単価(直近一年間)を比較すると、

目黒 27,437円
五反田 22,183円

となりました。1坪当たり約5,000円の差があるということは、15坪の店舗で毎月75,000円もの家賃差が概算できます。

駅からの距離や築年数、階数だけでなく、標高でも家賃が変わることがお分かりいただけたでしょうか。例えば、坪単価が高い駅に隣接する土地をあえて狙うのも戦略のひとつ。家賃が抑えられるため単価を低く設定できるうえ、価格面で隣駅の店より優位に立てる可能性が出てきます。また標高が低いことで、徒歩での移動が楽になるというメリットもあります。

このように「標高」を物件選びの目安として、新たな店のコンセプトを考えてみるのも面白いかもしれません。


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