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その場所、飲食店は開業OK?店舗兼住居は大丈夫?知っておきたい「用途地域」の知識

2022年1月24日

画像素材:PIXTA
「用途地域」とは、土地を13の地域に分け、地域にごとの建築制限を法律で定めたものです。用途地域によっては飲食店を開業できなかったり、制限を受けたりすることがあります。そこで、飲食店開業の物件探しの際に知っておきたい「用途地域」の基本を解説します。

契約前に「用途地域」の確認を!

日本では、暮らしやすさ、働きやすさ、利便性、景観などを守るため、地域ごとに建築できる建物の種類、用途の制限が定められています。これは「用途地域」といわれます。用途地域は13種あり、飲食店開業が許可される地域、許可されない地域に分かれているのです。また、開業ができても面積の制限を受ける地域もあります。そのため、開業したい建物が見つかったら、はじめに用途地域を確認することが非常に大切です。「以前に飲食店が入っていた建物だから開業できる」と断定することはできません。以前のテナントが無許可営業をしていた可能性は、ゼロではないためです。

用途地域は、役所の窓口で問い合わせれば確認することができます。役所がインターネット上に用途地域がわかる地図などを公表している例も。例えば東京都なら、都市整備局のHPで確認が可能です。注意すべきは、建物のすべてが営業可能な用途地域に入っていないと開業ができないことです。建物によっては「用途地域の境にある」「2種の地域をまたぐ」などのケースもあるため、判断に迷うときは必ず役所に確認してください。

飲食店が出店できる用途地域と出店できる面積制限のまとめ

開業の制限から見ると、飲食店は3つの形態に分けられます。飲食店や喫茶店、深夜に酒を提供する飲食店(バーや居酒屋)、接待等が伴う飲食店(スナックなど)です。

■飲食店や喫茶店が営業できる地域

基本的にはどの地域でも開業できます。ただし、住宅専用地域では制限があります。
・第一種低層住居専用地域
店舗兼住宅で、店舗床面積が50㎡以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満のもののみ可。

・第二種低層住居専用地域
店舗兼住宅で店舗床面積が50㎡以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満のものは可。喫茶店なら店舗床面積が、15㎡以下で2階以下なら可。

・第一種中高層住居専用地域
500㎡以下で2階以下なら可。

・第二種中高層住居専用地域
1500㎡以下で2階以下なら可。

・田園住居地域
その地域で生産された農産物を使用する場合は、店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計500㎡まで可。農産物を使用しない場合は、店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計が150㎡まで可。

制限のない地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域

■深夜酒類提供飲食店営業届の必要な店が営業できる地域

・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域

■スナック等、風俗営業1号許可が必要な店が営業できる地域

・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域

なお、上記の用途地域ルールとは別に、「保全対象施設(学校や病院など)」の近くでは営業ができないという制限があります。
画像素材:PIXTA

住宅地に店舗兼住宅を建てる時の注意点

近年、一軒家の1階を店舗、2階を住宅にして開業するケースが増えてきました。よく聞く店舗兼住宅とは、店舗と住宅の行き来が可能な住宅のことで、建築医基準法では兼用住宅といわれます。一方、中で行き来が出来ないものは併用住宅と言います。用途地域の制限が少ないのは兼用住宅です。「第一種低層住居専用地域」では、原則として店舗を建てることはできませんが、店舗床面積が50㎡以下かつ建物の延べ面積の2分の1未満のものは建築可能です。

ただし、50㎡とは約15坪なので、小さめの店舗になります。売上を上げていくには店舗のレイアウトに工夫を凝らしたり、テイクアウトに対応したりする戦略が求められるでしょう。また、店舗兼住宅は店舗と住宅の行き来が可能な住宅であるため、店舗部分を賃貸することはできません。メリット・デメリットを踏まえた上で、「第一種低層住居専用地域」以外の地域で店舗兼住宅を建てることを検討してみるのもよい方法です。

用途地域は開業を“制限”する面がある一方で、開業に適した場所を教えてくれるものと考えることもできます。物件・土地探しの際には用途地域の情報を必ず確認しましょう。また、地区計画や建築協定等でその地域で街づくりのルールを定めていることもあります。これらも忘れずにチェックしてください。

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