定期借家契約で飲食店開業は賃料、敷金・礼金が安くてお得？メリットとデメリットまとめ

定期借家契約とは、文字通り、一定の期間に限った賃貸契約のことです。家賃が安いという特徴があるため、店舗を構えるには非常に魅力的ですが、理解しておきたい注意点もあります。そこで定期借家契約がどんなものか、そのメリットやデメリットを取り上げます。

普通借家契約と定期借家契約の違いは？

賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の２種類があります。普通借家契約は、はじめに定めた契約期間が満了しても、借主が解約を希望しない限りは賃貸契約を更新することができます。そのため飲食店を開業した場合、変わらず営業を続けることが可能。一方、定期借家契約の場合、契約期間が満了したら契約は終了します。借主はその物件から退去しなければならず、営業が順調であっても、そこで続けることはできません。また、定期借家契約では途中解約ができません。貸主が契約期間をコントロールできる契約といえます。

ではなぜ、貸主は定期借家契約を取り入れているのでしょうか。理由はさまざまですが、例えば、建物の取り壊しを予定している数年後まで貸したいケース、さらに契約途中で退去されて急に空きテナントなること防ぎたいという場合もあります。マナーが良くない入居者が長く入居するような状況を避けたいということも。さらに何らかの理由で退去をお願いする場合、普通借家契約だと立ち退き料の支払いが必要ですが、定期借家契約では契約期間が満了すれば、立ち退き料の支払いをせずに済むからという場合もあります。

借主の飲食店側にもメリットはある！

定期借家契約は貸主にとってメリットの多い契約です。飲食店が開業する場合、普通借家契約を選び、２年～３年ごとの期間満了後に更新契約していくケースが多いでしょう。しかし定期借家契約の物件にもメリットはあります。

■賃料等が相場よりも安い傾向がある

契約更新ができないため、借り手がつきにくいことが貸主にとってのデメリットです。契約が成立しやすくなるように、周辺の相場よりも賃料、敷金・礼金を安くしていることは珍しくありません。

■5年や10年の契約期間もある

中には５年、10年と中長期の期間を設定している契約もあります。例えば普通借家契約で２年に１度更新料が必要な契約なら、10年間の経営で4回更新料を支払います。賃料が安く、更新料もかからなければ、事業計画によってはメリットの多い契約となるでしょう。

■入居審査基準が低い可能性がある

普通借家契約で事業をするとなると、借主に支払い能力があるか、入居後にトラブルを起こす可能性がないか、といったことがチェックされます。定期借家契約は貸主にとってリスクが少ないため、審査の基準が低いこともあります。

知っておきたい定期借家契約の注意点のポイント

定期借家契約の物件が気になるなら、次の点をしっかりと理解した上で検討してください。

■更新はできないが、再契約ならできる

定期借家契約には更新がありません。ですが営業を続けたい場合、再契約の交渉は可能。ただし再契約とは、新たな契約です。そのため契約できた場合には前賃料、敷金や礼金といった初期費用を支払います。また貸主は状況に応じて条件見直すため、再契約できたとしても値上がりすることもあります。

■原則、途中解約できない

中長期の期間を設定する定期借家契約であれば、営業を続けやすいと考えがちですが、原則として途中解約ができないため、経営が芳しくなくても退去することはできず、契約期間満了まで賃料を請求されます。中には、特約として「○カ月分の賠償金を支払い、途中解約可能」としている例もあります。

■定期借家契約の理由は不動産会社に確認

再契約の交渉ができるかどうかは物件により異なります。取り壊し予定なら交渉はできません。過去に借主とトラブルがあり、念のために定期借家契約にしているといったケースなら交渉の余地はあります。なぜ定期借家契約なのか、これまで再契約した借主はいるのか、不動産会社に尋ねてみましょう。「たぶん大丈夫ですよ」と契約を急かすような不動産会社なら誠実さに欠けます。定期借家契約のこと以外でもトラブルが起きてしまうかもしれないので注意しましょう。

■物件を引き継ぐ場合は賃貸契約も引き継ぐ

現テナントと「契約名義」をして営業を引き継ぐ場合、借家契約も引き継ぐことになるのが一般的です。契約期間の残り期間しか営業はできません。

定期借家は馴染みのあるものでないため、メリット・デメリット、注意点を十分に理解した上で契約をしましょう。また、普通借家契約と定期借家契約のどちらであっても、大切なのは自社の事業計画にマッチしていることという点を忘れないでください。

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