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居抜き・譲渡の基礎知識

居抜きで出店する際の注意点

居抜きで出店する際に知っておいた方がいいポイントや、
注意しておくポイントをまとめてあります。
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情報が早い分、精度が多少劣る場合がある

店舗の賃貸借契約については、契約の解約をする際、貸主側に6ヶ月前に通知しなければならないことが一般的です。
これは、貸主側が現テナントが営業中の間に、次のテナントを探し出す期間として設けられた慣行として一般化しており、出来ればこの間に次のテナントを見つけたいと考えています。
さらに、最近では、解約の意思は示しているものの、次のテナントが決まれば解約するといった貸主との合意の元で情報が流通する場合もあります。この場合、賃貸条件や造作譲渡額が、まだ正式に決定しておらず、申し込みが入ってから話し合いの上決定するといった物件もあります。
よって、居抜きの情報というのは、スケルトン物件の情報よりも早い段階で流れているのは間違いないのですが、情報の精度が劣るということをしっかりと認識した上で、物件に応じてよく確認をするように心がけておくといいでしょう。

前の店舗のイメージや評判を引きずる可能性がある

居抜きの店舗で出店する際に、前テナントの周囲の評判がどうであったかも重要な視点です。閉店する理由は様々ですが、お客様からの評判が悪く、近隣とのトラブルが耐えない店舗だと、店の内装やレイアウトを変えずにそのままオープンすると、その店の評判を引きずってしまい、新しい店がオープンしたことを認知してもらうのに苦労する場合があります。
その場合は、全く違った店としてオープンしたことがはっきり分かるようにファサードを変えてみたり、内装のイメージや雰囲気を少しいじることで、違う印象を与えるように工夫すると良いでしょう。ただ、周囲への丁寧なあいさつ回りなどをすれば、新しい店が出来たことはしっかりと認知させることができるので、それほど気にすることはありません。

厨房機器などのリースが残っている場合がある

飲食店の居抜き店舗だと冷蔵庫、食器洗浄機、シンクなどの厨房の水回り設備がそのまま利用できることは、出店する側にとってコスト面で大きなメリットがあります。ただし、気をつけないといけないのがリースについてです。
厨房設備がリース契約となっているケースで、現テナントにリース残がある場合、そのリース契約についてどういう手続きをとるかで厨房利用の形態が変わってきますのでよく確認するようにしてください。

業態の違う店舗だとレイアウトや設備の改装費用にコストがかかる

居抜き店舗でも自分が出店しようとしている業態と異なる業態の居抜きの場合、キッチンでの調理方法やホールでの接客の仕方が大きく異なる場合は、動線などに大きく影響を及ぼすため、せっかくの居抜きでもレイアウトを一部改装する必要性が出てきます。
場合によっては、基盤となっている給排水の場所やガス管、電気設備の配置などを変更しないといけない時もあり、最終的には改装費用に多くのコストがかかってしまうこともあります。飲食店の場合は、基盤の設備の場所は建物である程度決まっているので大きく変えないといけないことは滅多に無いですが、少し不安を感じた時は、店舗専門の設計施工会社の方などに内見時に同行してもらい、設備面で気になる点を質問してみるといいでしょう。

設備や造作の老朽化により、オープンしてから故障が生じたりする場合がある

居抜き店舗の内部造作は、一度使用されたものになりますので、当然新品で購入するよりは故障のリスクは高くなります。厨房機器やエアコンなどは大体何年ぐらい使用したものなのか事前に確認し、できれば現借主にメンテナンス業者などを紹介してもらうと良いと思います。
特に製氷機、冷蔵庫、食器洗浄機などは、故障すると高価な費用を出して再度購入しないといけないので注意が必要です。
また店舗のクリーニング業者に依頼して、店のオープン前に一度すべての設備の清掃・クリーニングをしておくとオープン後も安心です。
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