飲食店のM＆A、売却額の相場はどれくらい？ 算出方法や目安も紹介

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飲食店を売却する際に気になるのが、「いくらで売れるのか」ということ。財務状況や立地、業態によって値段は異なりますが、大まかな相場は決まっています。飲食店の売却額の相場や一般的な算出方法、高くなる条件など、売却にまつわる疑問を解消します。

居抜き譲渡とM＆Aで相場は異なる

飲食店の譲渡には、「居抜き譲渡」と「M＆A」の2種類があります。居抜き譲渡は厨房器具や什器、インテリアなどをそのまま残した状態で店舗の所有者を移転すること。M＆Aは株式譲渡や事業譲渡を指し、飲食店だけでなく従業員や、株式譲渡の場合は債務も引き継ぎます。居抜き譲渡は期間も短く、比較的手間が少なく早く進みますが、事業譲渡は手続きが煩雑で時間がかかる傾向があります。

居抜き譲渡の相場は？

居抜き譲渡の相場は100万円から300万円ほどと言われています。飲食店の価値は立地に左右されることが多く、繁華街で人通りの多い物件の方が高くなる傾向があります。例えば都内のターミナル駅近くなどの好条件であれば、300万円よりも高額で査定される可能性も。一方、郊外立地であれば10万円程度ということもあるでしょう。

特に金額が大きく変動する要素は以下の通りです。

・立地
・店舗面積
・業態

業態は中華、焼肉が高い傾向があります。この2つは重飲食に分類され、電気、ガス、吸排気などの設備投資費が高くなるためです。立地は23区内であれば、港区、渋谷区、文京区、目黒区、台東区が高額となる一方、江東区、足立区、江戸川区、北区、板橋区は低くなる傾向も。

居抜きは、仲介会社を通して売却するのが一般的。ほとんどのケースで売り手が手数料を負担しますが、買い手が負担することもあります。

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キャッシュフローが決め手となるM＆A

M＆Aは飲食店を運営する会社、または事業を売却する方法。株式譲渡は会社が保有するすべての資産と負債が引き継がれます。事業譲渡は引き渡す範囲を関係者が協議して決めます。中小企業を中心として事業承継を目的としたM＆Aが活発ですが、ほとんどが株式譲渡です。

企業価値の算出は非常に複雑で、単純化することはできません。ここでは算出方法と考え方を簡単に説明します。企業価値算出方法は大きく3つの方法があります。

・コストアプローチ
・マーケットアプローチ
・インカムアプローチ

■コストアプローチ

純資産を基準として価値を算出する方法。簿価純資産法、時価純資産法、時価純資産＋のれんのいずれかがとられます。簿価純資産法は貸借対照表の純資産をそのまま利用し、それが評価額となります。時価純資産法は土地や建物など、含み損益の影響を加味して算出するもので、不動産を所有している会社などは、適正な価値を算出しやすくなります。

時価純資産＋のれんは、時価評価した純資産に目に見えない価値を上乗せしたもの。例えば競合が真似しにくい人気店を運営し、連続して利益を出しているような会社が該当します。企業の利益に、1年から5年の継続見込み年数を乗じて算出します。

コストアプローチは比較的簡単に企業価値を算出できる点がメリット。デメリットは簿価純資産法と時価純資産法においては、未来の収益価値が加味されないことです。

■マーケットアプローチ

市場価値をベースに価値を算出する方法です。一般的に、類似する競合他社を基準として計算するマルチプル法が用いられます。売却対象となっている会社と同業種、同規模を複数ピックアップし、EV/EBITDA倍率を算出します。以下の計算式で表せます。

EV/EBITDA倍率＝（株式時価総額＋純有利子負債－非事業用資産＋少数株主持分）／（営業利益＋減価償却費）

これはすなわち、事業価値をEDITDAの何年分で賄えるかを表しています。EBITDAは営業利益から減価償却費を引いていることからもわかる通り、本業でのキャッシュベースでの儲けです。マルチプル法はサンプルとなる複数の会社のEV/EBITDA倍率を出し、売却対象となっている会社のEDITDAに同業他社の平均となるEV/EBITDA倍率をかけ、そこから純有利子負債を引いて価値を算出します。

EV/EBITDA倍率の他にPERやPBRを使う場合もあります。マーケットアプローチは直近の市場動向や株価を反映させた客観性の高さがメリット、類似する上場企業がない場合は使えない点がデメリットです。

■インカムアプローチ

M＆A後に見込まれるキャッシュフローベースの期待収益を考慮して算出する方法です。主にDCF法が用いられます。DCF法は毎年発生するフリーキャッシュフローと割引率を設定します。

フリーキャッシュフローは、営業キャッシュフローから投資キャッシュフローを差し引いて求めます。割引率は時間の経過によって価値が低くなることと、リスクが大きいほど価値が低くなることを前提として算出される値です。

フリーキャッシュフローと割引率を使って現在価値に割り戻し、売却する会社の事業価値を算出します。DCF法によって算出された事業価値に非事業用資産を加え、純有利子負債を引いた価格が企業価値となります。

インカムアプローチは企業の将来性が十分に考慮されている点がメリットです。デメリットは将来的な収益が予測できるような規模の大きい会社ではないと、算出できない点です。また、M＆Aを行う場合は、仲介会社に依頼することがほとんど。その場合、仲介手数料や着手金などが発生します。

売却する際は何が最善なのかを考える

一口に飲食店の売却といっても、方法はいくつかあります。早く売却したいのであれば居抜き譲渡がおすすめ。従業員の雇用や取引先との関係を継続したいのであれば、株式譲渡が最善でしょう。飲食事業を部門の一つとして抱えており、不採算などを理由として切り離したい場合は事業譲渡となります。採用する方法によって手続きや必要な書類などが大きく異なるため、どの方法で売却するかをきちんと検討してから、進めるようにしましょう。