店舗の売却相場はどれくらい？パターン別に飲食店の売却額を紹介

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飲食店の売却方法は大きく2つに分かれます。居抜きとM&Aです。居抜きは立地や広さ、路面店かどうかなど店舗の条件で価格が決まります。M&Aは店舗の条件よりも、純資産額や営業利益、キャッシュフローなど財務状況が価格に大きく影響します。

この記事では、売却手法の違いと高値で売れる条件を解説し、シミュレーションによる売却額を解説します。

居抜き物件の譲渡価格

都内の居抜き物件の譲渡価格は、20坪程度の店舗で50万円から300万円程度が目安です。ただし、居抜き物件は特に立地条件に左右され、渋谷や恵比寿などの繁華街の路面店であれば高値で売却できる可能性はあります。同じエリアでもメイン通りから外れていると評価が下がるなど、細かな条件によって変動します。

これは居抜き物件の譲渡価格が需給バランスによって決まるためです。購入を希望する人が多ければ値段は上がり、その逆は下がります。コロナ禍による協力金の影響で、飲食店の売却を希望する人が減少しました。そのため、200万円前後で取引されていた繁華街の路面店が800万円で売れたケースもあります。居抜き物件の譲渡価格はタイミングと条件が価格形成のポイントです。

その他、値段に関係しやすい要因は以下の通りです。

・店内が清潔かどうか
・厨房機器や設備に不備または欠陥がないか
・リースの残債が残っていないか

オープンしてから2年が経過していないなど、新しい店舗は高値がつきやすい傾向があります。

M&Aの価格はどのようにして決まるのか？

M&Aの売却方法は大きく2つに分かれます。株式譲渡と事業譲渡です。

・株式譲渡：オーナーが保有する株式の譲渡。経営権が移転するため、資産と負債のすべてが承継される。
・事業譲渡：事業のみの譲渡。経営権は移転せず、資産と負債の一部が承継される。

株式譲渡は経営権が移転するため、賃貸借契約や雇用契約もすべて引き継がれます。事業譲渡は契約先が譲受企業へと変更になるため、再度契約する必要があります。基本的に事業譲渡の方が手続きは煩雑になります。

M&Aの売却額は主に3つの手法で算出されます。それぞれ算出される額が異なる点に注意してください。

・コストアプローチ
・マーケットアプローチ
・インカムアプローチ

■コストアプローチ

コストアプローチは簿価純資産法、時価純資産法、時価純資産＋のれんの3つの方法があります。簿価純資産法は貸借対照表の純資産を評価額とするものです。時価純資産法や不動産価値などを適正な価格にして算出します。時価純資産＋のれんは時価純資産にのれんの価値を上乗せしたものです。のれんの価値は、安定して利益を出している人気店などにおいて、見込み利益に一定の年数を掛けて割り出します。

■マーケットアプローチ

マーケットアプローチは類似する会社を基準として評価額を算出するものです。EV/EBITDA倍率が使われます。

EV：ネット有利子負債＋株式時価総額
EBITDA：営業利益＋減価償却費
※ネット有利子負債：有利子負債残高から現預金を引いたもの

企業価値がEBITDA（本業でのキャッシュフロー）の何倍かを示しています。複数のEV/EBITDA倍率を出すことにより、客観性の高い売却額を算出できます。

■インカムアプローチ

DCF法が使われることが多い評価額の算出方法です。フリーキャッシュフロー（営業キャッシュフリーから投資キャッシュフローを引いたもの）と割引率を使って事業の現在価値を割り出し、非事業資産の価値を加えて純有利子負債を差し引いた、企業価値を計算します。企業の将来性が基準になっており、規模の大きい会社であることが前提条件です。

数店舗を運営している中小の飲食企業の場合は、コストアプローチで売却額が決まることがほとんどです。

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コストアプローチによる飲食店の売却額

貸借対照表上の総資産が500万円、純資産が200万円の会社があったとします。営業利益は30万円で安定していたとしましょう。この会社の時価純資産＋のれんの評価額をシミュレーションします。

所有している不動産価値を時価で計算し直した結果、時価総額は550万円になりました。このとき負債額は変わらないので、時価純資産は250万円となります。次に営業利益は30万円で安定しており、3年は同様の利益が見込めるとします。30万円×3年＝90万円。これがのれんに該当します。従って、時価純資産＋のれんの金額は340万円となります。

株式譲渡によるM&Aの最大のメリットは負債を引き継ぐことができ、個人保証も外れることです。また、従業員の雇用も継続できます。

売却時は居抜きとM&Aの2つを候補に挙げることをお勧めします。

売却の相談は専門家に

居抜き、M&Aどちらで売却する場合も専門の仲介業者に依頼をするのが近道です。客観的な視点からアドバイスが受けられ、売却までの手続きが迅速に進みます。特にM&Aは交渉時にトラブルに見舞われることが多く、交渉がストップしてしまうケースも見受けられます。売却額はタイミングに左右されることが多く、スムーズに進めることが重要です。